나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20937 [1] 경상남도 함안군 여항면 주동리 362-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경남 함안군 여항면 주동리 소재 "별천마을회관" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통 이하입니다.

형태 및 이용상태

완경사 토지를 대체로 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 남측으로 로폭 약 4m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출 시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

1) 일련번호 1 서측 일부는 타인 점유로 추정되며, 당해 지상에 제시외건물㉢이 소재하는 바, 소유불분명으로 감정평가외 하되, 타인 점유 및 제시외건물로 인해 토지의 사용·수익에 영향받는 경우 토지의 가격을 비고란에 병기하였으니, 업무진행시 참고바랍니다. 2) 일련번호 1 지상에 소나무 및 감나무 등 관상수 약 16주가 소재하며, 수종별 이식가능수령, 시장의 거래가격 및 과수에 대한 가격자료를 참고하여 거래사례비교법으로 평가하였습니다. 한편, 기타 자연생 수목 등은 경제적 가치가 희박하다고 판단되는 바, 거래관행을 참작하여, 토지에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

에이알시블록구조 일반목구조지붕 지상 2층 건물로서, 외 벽 : 시멘트사이딩위 페인트마감, 징크판넬 마감 등. 내 벽 : 벽지도배 마감 등. 바 닥 : 강마루깔기 마감 등. 창 호 : PVC창호 등.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비되어 있으며, 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

㉠ : 목조 썬라이트지붕 1층 소재, 데크 및 가추, 약 6㎡. ㉡ : 파이프조 판넬지붕 2층 소재, 가추, 약 24㎡.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 업무진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함(감정서상 일련번호 ㉢ 제외). 목록1 토지는 인접 토지와 경계가 불분명함. 감정서상 서측 일부를 인접 주택(주동2길 70-2) 소유자가 점용 중이며, 해당 점용 부분 토지상 소재하는 감정서상 제시외 건물 ㉢도 인접 주택 소유자의 소유로 현황 조사됨. 이를 감안하여 목록1 토지의 감정평가액을 산정함. 목록1 토지상의 소나무, 감나무 등 관상수 약 16주는 별도로 감정액을 산정하고 기타 경제적 가치가 희박한 자연생 수목 등은 토지에 포함하여 감정함. 전입세대확인서상 '김상연'세대가 존재하나 현황조사상 실제 점유 여부는 확인되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20937 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 여항면 주동리 362-1 (신 주소: 경상남도 함안군 주동2길 70-1)

용도: 단독주택

건물 구조: AR C 블록구조 일반 목구조 지붕 단독주택, 지상 2층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 355,572,200원

토지 면적: 781.00㎡ (약 236.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 163.85㎡ (약 49.6평)

건물 제시외 면적: 66.50㎡ (약 20.1평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경상남도 함안군 여항면 주동리 소재 '별천마을회관'으로부터 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 보통 이하 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

대상 토지는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 (200m, 700m, 전부제한) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 후 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되었으며, 말소기준권리인 한국주택금융공사 근저당을 포함한 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 641,160,013원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김상연

전입일자: 2010-09-08

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 현황조사상 실제 점유 여부는 확인되지 않음.

3.3. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인(김상연)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 말소 기준 권리

2023년 5월 11일 접수된 한국주택금융공사 근저당권입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 지역(함안군 여항면)의 단독주택 및 토지 매물 정보를 종합한 결과, 다양한 규모와 가격대의 매물이 존재합니다.

* 357.1㎡ (약 108평) 대지에 55.54㎡ (약 16.8평) 건물 규모의 촌집이 1억 7천만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 340.3㎡ (약 103평) 규모의 택지(대지)가 4천 3백만원에 매물로 나온 사례도 있습니다.

* 670㎡ (약 202평) 토지에 50평 건물 규모의 전원주택이 6억 5천만원(조정 가능)에 나온 사례도 있으나, 본건보다 면적이 더 넓습니다.

* 793㎡ (약 240평) 토지의 전원주택이 2억 7천만원에 매물로 나온 사례도 있으나, 이는 함안면 지역으로 여항면과는 차이가 있습니다.

본건은 781㎡ (약 236평)의 토지에 163.85㎡ (약 49.6평)의 건물을 갖춘 단독주택으로, 감정가는 3억 5천 5백만원 수준입니다. 주변 시세 범위를 고려할 때, 감정가는 토지 규모 대비 적정 수준으로 보이나, 직접적인 유사 물건 거래 사례가 많지 않아 시세 판단에 신중이 필요합니다.

4.2. 주변 시설 분석

현 시점에서의 주변 부동산 정보 검색 결과, 대상 물건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 지역이 전원 및 농경지 혼재 지역으로, 대규모 편의시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 기본적인 생활 편의시설은 소재지 인근에 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 교육시설

주변 지역의 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 통상적인 농촌 지역의 학군을 따를 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설

주요 병원 및 종합 의료시설은 인근 읍면 지역에서 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 명확하지 않아 향후 분쟁의 소지가 있습니다. 측량을 통해 정확한 경계 확인이 필요합니다.

* 타인 점유 및 제시외 건물: 토지 서측 일부가 인접 주택 소유자에 의해 점유 중이며, 해당 부지에 제시외 건물(㉢)이 소재합니다. 이로 인해 토지의 사용 및 수익에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 각종 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 인해 향후 토지 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 점유/이용 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금 및 차임이 0원이지만, 임차인이 전입신고를 하고 대항력을 갖추고 있어 실제 점유 관계 및 명도 협상 시 고려가 필요합니다.

* 내부 확인 곤란: 감정평가 시 외부 관찰에 의존하여 내부 이용 및 관리 상태 재확인이 요구됩니다.

6.3. 물리적 리스크

* 제시외 건물 및 수목: 감정서상 일련번호 ㉢을 제외한 제시외 건물 및 관상수(약 16주) 등이 포함되어 있어, 이에 대한 명도 또는 철거 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 정확한 건물 상태 확인이 어려워, 추후 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 여항면의 조용한 전원 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 토지 경계 불분명, 타인 점유, 제시외 건물 존재 등 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없어 보증금 부담은 없으나, 실제 점유 여부 확인이 필요합니다. 이러한 문제점들로 인해 일반적인 부동산 거래보다 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 가치 상승 가능성: 복합적인 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 문제 해결 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 781㎡ (약 236평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높습니다.

* 낮은 인수 보증금: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이어서 실질적인 명도 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재까지 파악된 주변 시세 및 물건의 제반 사항(특히 리스크 요인)을 종합적으로 고려할 때, 감정가(355,572,200원)를 기준으로 약 10% ~ 20% 정도의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가 범위는 약 2억 8천 5백만원 ~ 3억 2천만원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

단, 본 예상가는 외부 요인에 따라 변동될 수 있으며, 최종 입찰가 결정은 철저한 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.