나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12252 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 225-2 창원감계푸르지오 107동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 소재 창원감계푸르지오 107동 7층 702호로서 부근은 아파트단지로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호 1. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 7층 702호로서 외 벽 : 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1. 공부상 공동주택(아파트)임. ※ 현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 평가사례, 탐문조사 등에 의한 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는바 경매 진행시 참고하시기 바람.

설비내역

난방시설 설비 및 위생시설, 급·배수시설 , 승강기 등 제반시설 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 소유권 대지권으로 이용중인 토지는 가장형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중로한면과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

감계리 225-2 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(감계지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(감계중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12252 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 225-2 창원감계푸르지오 107동 7층 702호

용도: 아파트

감정가: 271,000,000원

토지 면적: 45.43㎡ (약 13.74평)

건물 면적: 72.86㎡ (약 22.04평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

사용승인일: 2017년 02월 16일

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 소재 창원감계푸르지오 아파트 단지 내 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 또한 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(감계지구)에 해당하며, 소로 및 중로와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 각종 제한사항이 존재하므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

본 물건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권(을13, 2020년 3월 25일 접수)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을32, 2025년 8월 20일 접수) 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 손영완

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 01월 26일

* 확정일자: 2023년 01월 09일

* 배당신고일자: 2025년 08월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권이 말소 예정으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 임차인으로 분석됩니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지인 창원감계푸르지오 내에 위치하여 단지 내 및 인근 상권의 지원을 받을 수 있습니다.

아파트 단지는 총 8개 동, 583세대로 구성되어 있으며, 사용승인일은 2017년 2월 16일입니다.

지하 주차 공간이 마련되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 존재합니다.

교육 환경으로는 감계초등학교, 감계중학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

최근 주변 지역에 대한 검색 결과, 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 상태: 본건의 감정평가 시 현장 방문이 어려워 외부 관찰 및 탐문 조사 등으로 평가가 이루어졌으므로, 실제 건물 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

명도: 임차인의 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 이사 협의 등 절차는 필요합니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 변동성에 따른 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면의 아파트 경매 물건으로, 최근 사용승인된 비교적 신축 아파트이며 단지 내 기반시설 및 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없다는 장점이 있습니다.

다만, 감정가 산정 시 현장 실사가 제한적이었던 점과 현재 시장 시세와의 비교 분석을 통해 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트 단지의 안정적인 가치 유지 및 상승 잠재력

잘 갖추어진 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라

명확한 권리 관계로 인한 낙찰 후 명도 용이성

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 72.86㎡)의 아파트 거래가는 2026년 5월 27일에 29,300만원 (84.8853㎡ 기준 환산 시 약 251,000,000원), 2026년 6월 16일에 25,000만원 (72.8583㎡ 기준) 등으로 확인됩니다.

감정가 271,000,000원 대비 최근 실거래가는 다소 낮은 수준을 보이고 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원에서 260,000,000원 사이로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 변동 추이 및 본건의 상세 상태를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.