나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12231 [1] 경상남도 김해시 안동 538-18 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 경상남도 김해시 안동 소재 '부산김해경전철 김해대학역(안동)' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 대로변으로는 근린생활시설이, 후면으로는 공장 및 공장지원시설 등으로 형성된 지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산김해경전철이 소재하는 등 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 무난합니다.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 현황 "상업용"으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 북측으로 대로1류와 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역(2024-03-07), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-1-9)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 중점경관관리구역(2024-02-16)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

① 기호(2-가) 철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 판넬 마감입니다. 바닥 , 천정, 내벽 : 벽지, 비닐쉬트 및 텍스 등 마감입니다. 창 호 : 새시 창호입니다. ② 기호(2-나, 2-다) 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감. 바닥, 내벽, 천정 : 타일, 페인팅 등 마감. 창 호 : 새시 창호입니다. ③ 제시외 건물 기호(ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층(세면장) 기호(ㄴ) 파이프조 판넬지붕 단층(창고) 기호(ㄷ) 컨테이너박스 단층(창고) 기호(ㄹ) 파이프조 칼라시트지붕 단층(창고) 입니다.

이용상태

① 기호(2-가) : 가구 전시판매장, ② 기호(2-나) : 화장실, ③ 기호(2-다) : 창고로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재발신기 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물 개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

① 기호(2) 중 기호(2-가)는 평가명령상 "철골조 및 시멘트벽돌조 샌드위치 판넬 및 슬래브지붕, 일반공장(건축물대장등본상 일반공장 및 사무실/전시장)"으로 되어 있으나, 현황은 "철골조 판넬지붕, 가구전시판매장"으로 이용중입니다. ② 기호(2) 중 기호(2-나,다)의 평가명령상 구조는 "조적조 샌드위치판넬 및 슬래브지붕"이나, 현황은"조적조 슬래브지붕"입니다. ③ 기호(2) 중 기호(2-나)와 기호(2-다)는 건축물대장상 별동으로 등재되어 있으나, 현황은 1동 형태입니다. ④ 기호(2-다)의 평가명령상 용도는 "샤워실"이나, 현황 "창고"로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-2, 2-4) 매각 포함.
지상에 이동이 용이한 제시외 건물 컨테이너 박스 단층(감정서상 ㄷ)은 매각 제외.
목록2. 공부상 ‘철골조 및 시멘트벽돌조 샌드위치 판넬 및 슬래브지붕, 일반공장’이나 현황 ‘철골조 판넬지붕, 가구전시판매장’
공부상 ‘조적조 샌드위치판넬 및 슬래브지붕’이나 현황 ‘조적조 슬래브지붕’
‘조적조 샌드위치판넬 및 슬래브지붕 단층 화장실’ 및 ‘조적조 샌드위치판넬 및 슬래브지붕 샤워실’은 공부상 별동이나 현황 1동 형태임.
‘조적조 샌드위치판넬 및 슬래브지붕 샤워실’은 현황 ‘창고’로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12231 (1)

소재지: 경상남도 김해시 안동 538-18

용도: 근린시설 (감정평가서상)

감정가: 5,003,370,000원

토지면적: 2283.70㎡ (약 690.85평)

건물면적: 1506.50㎡ (약 455.73평)

건물 제시외면적: 39.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 안동 소재 ‘부산김해경전철 김해대학역(안동)’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 대로변으로는 근린생활시설이, 후면으로는 공장 및 공장지원시설 등이 형성된 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산김해경전철이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다. 북측으로는 대로1류(폭 35m~40m)와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 1998년 3월 11일 접수된 (주)대경의 근저당권(을1)입니다. 등기부 상 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기(갑3, 갑2)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 4,400,000원

* 전입일자/사업일자: 1994-11-01

* 확정일자: 2007-02-08

* 대항력: 있음

본 건에는 대항력 있는 임차인 신 씨가 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 임차인의 보증금이 매각대금으로 전부 변제되거나, 그 외 다른 법적 절차를 통해 해결될 가능성을 시사합니다. 다만, 임대관계가 미상으로 신고되어 있으며, 임차인의 보증금 및 차임 등 상세 내역이 존재하므로, 권리 분석 시 임차인과의 명도 진행 과정에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

총 등기부 채권액은 토지 및 건물 등기부상 합계 4,530,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 대로변에 근린생활시설이 분포하고, 배후로는 공장 및 공장지원시설이 있는 지역에 위치합니다. 현재 공부상 용도는 '일반공장'으로 되어 있으나, 현황은 '가구 전시판매장'으로 이용되고 있어 상업용 또는 근린생활시설로서의 활용 가능성이 높습니다. 인근의 교통 편의성과 대로변 접근성은 잠재적 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 김해대학역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 토지이용계획상 본 건은 도시지역, 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 중점경관관리구역 등으로 관리되고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 일부 제약이 있을 수 있음을 의미합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도의 차이: 공부상 '일반공장'이나 현황 '가구 전시판매장'으로 이용 중이며, '화장실', '샤워실' 등도 공부상 별동이나 현황 1동으로 이용되는 등 건축물대장 및 현황과의 불일치 사항이 존재합니다. 이는 추후 건축물대장 정비 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄매각에 포함되는 제시외 건물(2-1, 2-2, 2-4)이 있으나, 이동이 용이한 컨테이너 박스(ㄷ)는 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 이를 명확히 구분할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등은 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 절차에 대한 면밀한 준비가 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 안동에 위치한 근린시설로, 교통 접근성이 양호하고 대로변에 접해 있어 상업용으로 활용하기에 잠재력이 있는 부동산입니다. 현재 가구 전시 판매장으로 이용 중이며, 권리상 특별한 인수 부담은 없어 보입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 제시외 건물 관리, 토지이용계획상의 일부 제한 사항 등은 투자 전 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 부산김해경전철역 및 버스정류장 인근에 위치하여 접근성이 뛰어납니다.

* 대로변 입지: 대로와 접하고 있어 상가로서의 가시성과 활용도가 높습니다.

* 용도 전환 가능성: 공부상 공장이나 현황 상업용(가구 전시판매장)으로 사용되고 있어, 상권 활성화 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되며, 대항력 있는 임차인의 보증금 또한 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 낙찰가 기준으로 산정되어야 합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 5,003,370,000원을 기준으로 시장 상황, 향후 활용 계획, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 임대료 수준 분석, 향후 개발 가능성 및 리스크 요인에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.