나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12226 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 663 협성디에스.이아이존빌 109동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1): 본건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 '풍호동우성아파트단지' 북측에 인접하여 소재하는 '형성디에스 아이존빌' 109동 10층 1001호로서 부근은 아파트단지, 로변으로 근린생활시설 후면은 주택 등으로 형성되어 있는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

일련번호(1): 아파트단지내 차량출입 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 주위환경 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 10층 1001호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 화강석 붙임. 내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 창호: 샷시창임.

이용상태

일련번호(1): 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호(1): 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1): 아파트단지는 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형에 유사한 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1): 아파트단지는 남측으로 대로 3류 및 동측으로 소로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자은동 663 :도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-15)(동진여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

일련번호(1): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1): 임대관계는 미상이며, 현장조사시 거주자 미응답으로 정확한 내부확인은 불가 하였으며, 인근 유사세대 및 탐문조사 등으로 통상적인 상태를 기준하여 평가하였으니, 경매 입찰전 내부 이용상태 및 관리상태등을 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12226 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 663 협성디에스.이아이존빌 109동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 247,000,000원

토지 면적: 36.53㎡ (약 11.05평)

건물 전용 면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물 총 면적 (분양면적): 제공된 자료에서 명확한 분양면적 정보는 확인되지 않습니다.

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

사용승인일: 2014년 6월 26일

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 진해구 자은동 663 협성DS.이아이존빌 109동 10층1001호

* 주위환경: 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재되어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 단지 내 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 남측으로 대로(폭 25~30m)와 동측으로 소로(폭 10~12m)에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 2월 2일 한국주택금융공사 근저당 (을4)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 한국주택금융공사 근저당 (을4, 157,300,000원)

* 페퍼저축은행 근저당 (을7, 73,200,000원)

* 페퍼저축은행 임의경매개시결정 (갑8, 66,960,786원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 별도 기재사항 없음)

* 총 등기부채권액: 약 230,500,000원 (157,300,000원 + 73,200,000원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현장 조사 시 거주자 미응답으로 정확한 내부 확인은 불가하였으며, 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 자은동 일대는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 생활 편의를 위한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 아파트 단지 내 편의시설 및 인근 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: '동진여자중학교'가 인근에 위치하고 있습니다 (관련 법규상 상대보호구역).

* 주거 단지 정보: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 구비되어 있습니다. 지하 주차장에는 전기차 충전기가 12대 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 조사 시 거주자 미응답으로 정확한 내부 이용 상태 및 관리 상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 제한보호구역(해군기지) 등 관련 법규 및 군사 시설 보호 관련 규제의 적용 가능성이 있으므로, 사전 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황이 미상이고 보증금액 또한 확인되지 않아, 해당 부분에 대한 잠재적 추가 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 진해구에 위치한 아파트로, 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 자리 잡고 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위로 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리 없이 명확하게 취득 가능합니다.

* 다만, 임차인 현황 및 내부 상태 미확인 등의 리스크 요인이 존재하므로, 충분한 사전 조사를 통해 이를 해소하고 접근하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 선호도가 높은 지역에 위치하여 꾸준한 임대 및 매매 수요가 예상됩니다.

* 모든 권리가 말소되어 권리 관계가 깨끗한 편입니다.

* 향후 시세 상승 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 247,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (59.97㎡ 기준):

* 2026년 4월 25일: 242,000,000원 (5층)

* 2026년 6월 24일: 245,000,000원 (3층)

* 2026년 7월 1일: 232,000,000원 (3층)

* 최근 전세 실거래가 분석 (59.97㎡ 기준):

* 2026년 4월 15일: 200,000,000원 (12층)

* 종합 분석: 최근 실거래가 추이를 볼 때, 본 건의 시세는 약 230,000,000원에서 245,000,000원 사이로 판단됩니다. 감정가는 최신 시세보다 약간 높게 책정된 것으로 보이며, 내부 상태 미확인 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 210,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.