나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12215 [1] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 190 팔용에이스빌딩 지하1층127호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 <창원성민여자고등학교> 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 지하1층 127호로서, -외벽: 석재붙임 등 마감. -내벽 및 바닥: 벽지 및 타일 등 마감. -창호: 샷시창호임.

이용상태

볼링장 일부로 이용 중임.

설비내역

제반 급.배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 평지 내 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

사면으로 소로 및 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(서상지구)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(서상지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(서상지구)(접합), 시장(저촉) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원남산유적)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

인접 호수와 벽체 구분없이 일체로 이용(볼링장의 일부) 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12215 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 창원시 의창구 팔용동 190 팔용에이스빌딩 지하1층127호

신주소: 경상남도 창원시 의창구 남산로17번길 28 (팔용동)

건물명: 팔용에이스빌딩

용도: 본건의 건축물대장상 주용도는 판매시설이나, 실제 이용 현황은 운동시설(볼링장) 일부로 파악됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내

해당층: 지하1층 127호

건물 총 면적: 14495.06㎡ (약 4384.8평)

건물 전유 면적: 18.44㎡ (약 5.58평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 18.44㎡ (약 5.58평)

2.3. 토지 정보

토지 면적: 7.15㎡ (약 2.16평)

토지 지분: 7.15㎡ (약 2.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2.5. 감정가

17,000,000원

2.6. 특이사항

인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 이용(볼링장의 일부) 중임.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 창원성민여자고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 아파트 단지, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 도로 상황

물건지 사면으로 소로 및 세로와 접하고 있어 차량 접근이 양호합니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역, 준주거지역

* 지구: 시가지경관지구(일반)

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 기타 제한사항: 시장(저촉), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창원남산유적), 상대보호구역

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 손장주 (1996-07-12)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2004-10-16, 13,000,000원)

* 이후 권리:

* 압류: 근로복지공단 (2009-09-24)

* 압류: 창원세무서 (2012-10-22)

* 압류: 국민건강보험공단 (2016-04-07)

* 압류: 창원시의창구 (2017-08-17)

* 압류: 창원시장 (2020-09-17)

* 가압류: 한국자산관리공사 (2021-10-05, 26,210,101원)

* 강제경매: 김OO (2025-10-15, 2,480,640원)

* 등기부채권 총액: 39,210,101원 (단, 매각으로 인하여 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 한강기

* 보증금: 0원

* 차임: 150,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금을 회수할 권리가 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

5. 상권분석

팔용에이스빌딩이 위치한 창원시 의창구 팔용동은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 본 물건 인근에 창원성민여자고등학교가 있어 학생 수요가 있으며, 주변 아파트 단지 및 주택가를 배후로 한 근린상업 기능도 수행하고 있습니다. 대형 볼링장의 일부로 사용 중이라는 점은 해당 상권 내에 여가 및 스포츠 시설이 있음을 시사합니다. 하지만 본건 자체의 면적이 매우 작아 독립적인 상권 분석보다는 건물 전체의 상권 및 이용 상황을 고려해야 합니다.

6. 생활정보

* 주변 교육시설: 창원성민여자고등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 교통: 버스 승강장 인접으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 주변에 볼링장, 모텔 등이 위치해 있어 관련 업종의 활동이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 물리적 이용 현황: 본건은 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 이용(볼링장의 일부) 중인 상태입니다. 이는 독립적인 사용 및 관리에 어려움이 있으며, 추후 분리 사용 시 예상치 못한 공사 비용이나 인접 호수와의 협의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 작은 면적: 전용면적 18.44㎡ (약 5.58평)으로 매우 협소하여 활용도가 제한적일 수 있습니다.

* 복합적인 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구 등이 혼재되어 있으며, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있어 향후 개발이나 용도 변경에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 광범위한 검색 결과, 창원시 웅남동 지역에 변전소, 분뇨처리장, 소각장 등 혐오시설이 밀집된 사례가 확인되었으나, 본건이 위치한 팔용동 지역에서 직접적으로 언급되는 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다. 그러나 도시 계획상 인접 지역의 개발이나 시설 설치 여부는 지속적으로 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 팔용동에 위치한 소형 부동산 강제경매 물건입니다. 감정가는 17,000,000원으로 책정되었으며, 등기부상 권리관계는 말소기준권리인 국민은행 근저당 이하 모두 소멸될 예정으로 인수되는 권리는 없어 보입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 본건이 독립적으로 사용되지 않고 인접 호수와 벽체 구분 없이 볼링장의 일부로 이용되고 있다는 점입니다. 이러한 특성 때문에 소유권 행사 및 활용에 제한이 따를 수 있으며, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 면적 또한 5.58평으로 매우 작아 활용 방안을 신중하게 고려해야 합니다.

입지 자체는 교통이 양호하고 근린생활시설이 분포하는 지역에 속해 있습니다.

9. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 1700만원이라는 감정가는 시장 상황과 본건의 특수성을 고려한 것으로 보이며, 정상적인 상황이라면 접근하기 어려운 가격대입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이라 추가적인 권리 인수 위험이 적습니다.

* 향후 잠재력: 볼링장 운영 주체와의 협의를 통해 독립적인 활용 방안을 모색하거나, 전체 볼링장 시설 통합 매입 등의 가능성을 열어둘 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건은 물리적 이용 현황의 특수성(벽체 구분 없음, 볼링장 일부 이용)과 면적의 협소함으로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 향후 해당 공간을 분리하여 독립적으로 사용하거나 임대하기 위한 추가적인 공사 비용 및 인접 호수와의 협의 비용 등을 고려해야 합니다.

권리 인수 부담이 없고 감정가가 낮게 책정된 점을 감안하더라도, 이러한 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 60% ~ 80% 수준에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

구체적인 입찰가 산정은 현장 조사를 통해 본건의 실제 이용 현황, 인접 호수와의 관계, 향후 활용 방안에 대한 구체적인 계획을 수립한 후, 충분한 시장 조사를 거쳐 결정하시는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 10,200,000원 ~ 13,600,000원 범위 내에서 신중하게 접근하시기를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.