나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12644 [1] 울산광역시 중구 유곡동 142 유곡이편한세상 제107동 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 유곡동 소재 "울산광역시교육청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 20층 건물 내 제8층 제801호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 창호: 샤시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(유곡2지구), 소로1류 (폭 10m~12m)(2024-12-05)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-12-05)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-03-19)(예은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아리솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(울산초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2011-02-05)(유곡동 공룡 발자국 화석 500m)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 울산지방법원 2025타경12644 (1)호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 소재지: 울산광역시 중구 유곡동 142, 유곡이편한세상 제107동

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 558,000,000원

* 토지 면적: 43.46㎡ (약 13.15평)

* 건물 면적: 84.73㎡ (약 25.63평)

* 전용면적: 84.73㎡ (약 25.63평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 특정 호실에 대한 분양면적이 명확히 확인되지 않습니다.

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 재매각

* 주의사항: 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

* 건축 연도: 2010년 (사용승인일: 2010.02.24)

* 단지 규모: 총 10개동, 651세대

* 건물 층수: 최고 25층, 최저 2층 (본건은 20층 건물 내 8층에 위치)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 울산광역시 교육청 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 주변 시설:

* 교육 시설: 예은유치원, 아리솔유치원, 울산초등학교, 유곡중학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 유곡동 공룡 발자국 화석지(500m 이내)와 인접하여 역사문화적 특성을 지닌 지역입니다.

* 주차: 단지 내 총 주차 대수는 1015대로, 세대당 주차 공간은 충분한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 경매 개시 정보: 사건번호 2025타경12644, 채권자 이OO, 부동산 강제 경매.

* 말소기준권리 및 소멸/인수 관계:

* 등기부등본상 말소기준권리로 표시된 을5 (2022-12-15, 근저당, 한국주택금융공사)는 '말소' 처리되어 현재 유효한 권리가 아닙니다.

* 을6 (2022-12-15, 근저당, 한국주택금융공사) 역시 '말소' 처리되었습니다.

* 갑6 (2025-10-15, 강제경매, 이현제)은 본 경매 개시를 위한 권리입니다.

* 이에 따라, 현재 등기부상 적극적인 선순위 권리(말소기준권리)가 말소되었으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)를 제외하고는 인수할 권리가 없는 것으로 파악됩니다. (단, 미등기 채권 또는 유치권 등의 존재 가능성은 별도 확인이 필요합니다.)

* 인수 대상 권리: 없음 (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 함께 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 울산광역시 교육청이 인근에 있어 행정 및 교육 관련 기관 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 단지는 2010년에 준공되었으며, 총 10개동 651세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

* 건축 구조는 철근콘크리트이며, 본건은 20층 건물 중 8층에 위치합니다.

* 내부에는 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 편의시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 매각이 완료되지 않은 사유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 높은 매수신청보증금: 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%로, 일반 경매(10%)보다 높은 비율이 요구되어 자금 계획 시 유의해야 합니다.

* 미확인 임대 관계: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 현황 및 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 변수들을 충분히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 다양한 용도지역(제2종, 제3종 일반주거지역), 지구단위계획구역, 도로 관련 규제, 보호구역(유치원, 학교), 역사문화환경보존지역 등 복합적인 토지 이용 제한 사항의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 재매각 절차를 거치는 아파트로, 감정평가액은 5억 5,800만 원이나 최근 실거래가는 5억 9,500만 원 수준으로 확인됩니다. 등기부상 인수할 권리는 없는 깨끗한 상태로 파악되나, 재매각 사유와 미상인 임대 관계는 반드시 추가 확인이 필요합니다. 또한, 높은 보증금 비율은 잠재적 투자자의 부담을 가중시킬 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 달성 가능성이 있습니다.

* 울산광역시 중구 유곡동의 안정적인 주거지역 내에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 부동산 강제 경매 개시로, 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 후 소유권 확보에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 (84.73㎡ 기준): 약 5억 9,500만 원

* 감정가: 5억 5,800만 원

* 재매각 사유, 높은 보증금 비율, 명도 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 5억 7,000만 원에서 5억 9,000만 원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 성공적인 투자를 위해서는 추가적인 현장 조사 및 관련 법규 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.