나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12671 [1] 울산광역시 북구 천곡동 410-1 쌍용아진그린타운4차 411동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2025.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 천곡동 소재 '상안초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등 으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층 건물 중 12층 1201호로서 외벽: 몰탈위 페인팅. 내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 등. 창호: 샷시창호.

이용상태

아파트로 이용 중입니다

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내외 가로망 정비되어 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

1.제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(저촉) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항 미상이며, 기타사항 없습니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 보고서는 울산지방법원에서 진행 중인 2025타경12671 (1) 사건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 울산광역시 북구 천곡동 410-1 쌍용아진그린타운4차 411동 12층1201호

본건은 울산광역시 북구 천곡동에 위치한 쌍용아진그린타운4차 아파트 단지 내 411동 12층 1201호입니다.

건물 구조는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층 건물 중 12층에 해당하며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지마감 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

아파트 사용승인일은 1998년 11월 5일입니다.

1.3. 면적 및 토지 정보

토지면적: 31.71㎡ (약 9.60평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 147,000,000원 (1억 4천 7백만원)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 태온주식회사 (추정)

매각기일: 추후 지정 예정 (정보 제공 시점 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 북구 천곡동 소재 '상안초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 내외 가로망이 잘 정비되어 있습니다. 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함 검색)

주변에는 상안초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 초, 중, 고등학교가 도보 통학 가능한 거리에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

주변 시설에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 1998-11-09: 소유권 이전 (최초 소유권 취득)

* 2010-03-22: 소유권 이전 (매매)

* 2025-03-04: 태온주식회사의 임의경매 개시 (강찬구, 박윤희 지분 이전 등)

* 2025-10-16: 태온주식회사의 강제경매 개시 (말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

임차인: 강찬구 (강 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 21일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 10월 16일 태온주식회사의 강제경매개시결정입니다.

임차인 강찬구 씨는 2021년 7월 21일에 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 이는 말소기준권리보다 앞섭니다.

특이사항으로, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 존재하므로 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, 인수 보증금은 0원으로 산정되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 천곡동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 인근 산업단지와의 직주근접성도 일부 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

아파트 단지 주변으로 상업시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 아파트는 철근콘크리트 구조로, 16층 건물 중 12층에 위치하고 있습니다.

* 내부 마감: 벽지 마감 및 일부 타일 붙임

* 창호: 샷시창호

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 및 부대시설

쌍용아진그린타운4차 아파트 단지는 총 1114세대, 13개 동으로 구성되어 있습니다.

총 주차 대수는 1164대 (지하 기계식 697대, 지상 기계식 467대)로, 세대당 주차 공간은 충분한 편입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 주민 편의 시설이 마련되어 있습니다. [from provided text]

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (권리관계)

가장 큰 리스크는 '대항력있는 임차인'의 존재입니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 향후 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다. 임차인의 0원 보증금/차임 계약에 대한 정확한 사실 관계 확인이 필수적입니다.

6.2. 물리적 리스크 (건물 상태 등)

건축 연도가 1998년으로, 20년 이상 경과된 구축 아파트이므로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 천곡동의 주거지역에 위치한 아파트로, 주변 편의시설 및 교육 환경이 양호합니다. 공유물분할을 위한 경매라는 특성과 대항력 있는 임차인의 존재가 주요 특징입니다. 특히, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 이는 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없다는 점을 시사하지만, 임차인과의 원만한 명도를 위해 계약의 실질적인 내용과 향후 협의가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교를 비롯한 교육 시설과 생활 편의 시설이 인접하여 거주 편의성이 높습니다.

* 공유물분할 경매: 명확한 목적(공유물 분할)으로 진행되는 경매로, 절차 진행 가능성이 높습니다.

* 0원 보증금 임차인: 낙찰 시 임차인에게 지급해야 할 보증금이 0원이므로, 직접적인 재정적 부담은 없습니다. (단, 명도 과정에서의 법적/시간적 리스크는 별개로 고려해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

감정가: 147,000,000원

최근 실거래가 (2026년 6-7월, 59.95㎡ 기준): 144,000,000원 ~ 151,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. 최근 거래가를 고려하고, 임차인 명도에 대한 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

본 입찰가 산정은 제공된 정보와 최근 시세 동향을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 분석, 현장 조사, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.