나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12670 [1] 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 반구동 소재 "반구로타리" 북서측 인근에 위치하며 부근은 반구로타리를 중심으로 염포로와 화합로변으로 각종 근린생활시설들이 즐비하게 형성되어 있으며 후면은 아파트와 다세대 및 일반주택으로 형성되어 환경 보통시 되는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며 대중교통인 노선버스 정류장도 인근으로 일반적 교통사정 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 17층 건 중 제3층 제302호로서 외벽 : 치장대리석 및 몰탈페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창소 : 새시창으로 상태 보통인 건물입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비와 도시가스에 의한 개별난방시스템이며 공용으로 화재경보기 및 옥내소화전설비와 스프링쿨러와 타워식 중차설비 및 승강기설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 평탄하며 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 중로, 북서측으로 소로의 포장도로에 접하며 도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-03-27)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합) [이하공란] 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호 구역(학성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> [이하공란]

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12670 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

물건소재지: 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

토지지분: 5.8584㎡

건물면적: 28.57㎡ (약 8.64평)

전용면적: 28.5654㎡ (약 8.64평)

1.3. 건물 상세정보

건축물 정보: 소담팰리스

준공연도: 2017년

구조: 철근콘크리트구조

총층수: 17층

해당층: 3층

사용승인일: 2017년 1월 11일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "반구로타리" 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 반구로타리를 중심으로 각종 근린생활시설이 밀집되어 있으며, 배후로는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북동측으로는 중로, 북서측으로는 소로에 접해 있으며 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 4월 27일 접수된 을구 1번 전세권설정등기입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 1번 전세권설정 (채권자: 이초원, 금액: 80,000,000원, 접수일: 2020-04-27): 물건명세서에 따라 배당요구를 하지 않아 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다.

* 을구 2번 주택임차권 (임차인: 이초원, 보증금: 84,000,000원, 전입일: 2020-04-28, 확정일자: 2020-03-16): 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

갑구의 1번 소유권보존, 2번 지분가압류, 3번 지분전부이전, 6번 강제경매, 7번 지분압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이초원)

보증금: 80,000,000원 (전세권) 및 84,000,000원 (주택임차권)

차임: 0원

전입일자: 2020년 4월 28일

확정일자: 2020년 3월 16일 (주택임차권)

대항력: 있음 (보증금 84,000,000원)

인수 사항: 전세권 80,000,000원 및 주택임차권 보증금 중 미배당 금액 인수

3.5. 권리분석 종합

본건은 대항력 있는 임차인(이초원)이 존재하며, 보증금 80,000,000원의 전세권과 84,000,000원의 주택임차권 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '물건명세서'의 인수 조건이 상반되므로, 실제 입찰 전 해당 내용에 대한 법원의 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

"반구로타리" 인근 지역은 각종 근린생활시설이 밀집한 상업지역이며, 후면은 주거 지역이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

4.2. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 대로3류 및 소로2류 접합 지역입니다. 다만, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(학성초등학교) 등의 제한이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

학성초등학교가 인근에 위치하여 통학이 가능합니다.

5.3. 교통

차량 및 대중교통 이용이 편리하여 도심 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 84,000,000원과 인수되는 전세권 80,000,000원을 합한 총 164,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 매수 부담이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 상반 정보

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '물건명세서'의 '인수' 명시가 상반되어, 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건 소담팰리스 오피스텔은 울산 중구의 준수한 입지 조건과 편리한 교통을 갖추고 있으나, 인수해야 할 상당한 금액의 임차보증금(총 164,000,000원)이 존재하는 것이 가장 큰 문제입니다. 권리관계의 불확실성을 해소하고 인수 금액을 명확히 파악하는 것이 투자 성공의 핵심입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 및 인수되는 권리: 이초원 임차인의 전세권 80,000,000원과 주택임차권 보증금 84,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이를 총 투자 비용에 반드시 포함하여 계산해야 합니다.

* 실거래가 비교: 최근 실거래가(2026년 4월 6,600만원, 2023년 11월 7,900만원)와 비교 시, 인수 보증금을 고려하면 현재 감정가 8,500만원이 상대적으로 높아 보일 수 있습니다.

* 법적 확인 필수: '인수 보증금 합계 0원'과 '물건명세서'의 인수 조건 상충 문제를 반드시 법원에 문의하여 명확히 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2023년 11월 9일: 7,900만원 (4층)

* 2026년 4월 27일: 6,600만원 (3층)

2026년 4월의 6,600만원 거래가 가장 최근이며, 이를 기준으로 볼 때 본건의 실질적인 시장 가치는 6,600만원에서 7,900만원 사이로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 보증금 총액은 164,000,000원(전세권 80,000,000원 + 주택임차권 84,000,000원)으로 추정됩니다.

만약 매수인이 이 금액을 모두 인수해야 한다면, 실제 매수인의 총 지출액은 '입찰가 + 164,000,000원'이 됩니다.

최근 거래가(6,600만원~7,900만원)를 고려할 때, 인수 보증금 164,000,000원을 제외한 부동산 자체의 가치는 6,600만원~7,900만원 수준입니다.

따라서, 인수 보증금 164,000,000원을 제외하고 순수 물건 가치에 대한 입찰가를 산정한다면, 최근 실거래가 수준인 7,000만원에서 7,500만원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

그러나, 이는 인수 보증금 164,000,000원을 별도로 부담한다는 전제 하에서의 입찰가입니다. 이 경우 총 실부담액은 234,000,000원에서 239,000,000원에 달하게 되어, 최근 실거래가보다 훨씬 높은 금액이 됩니다.

결론적으로, '인수 보증금 합계: 0원' 정보가 사실로 확인되어 임차인이 보증금을 전액 배당받는다면, 7,000만원 ~ 7,500만원 선에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

하지만, '물건명세서'에 명시된 인수 조건대로 보증금을 인수해야 한다면, 본건의 현재 감정가 8,500만원은 실질적인 매수 희망가와 괴리가 크다고 판단되며, 입찰을 신중하게 재고해야 합니다.

9.3. 주의사항

권리분석 섹션의 '3.5. 권리분석 종합' 항목에서 언급된, '인수 보증금 합계: 0원'과 '물건명세서'상의 인수 조건이 상반되는 내용을 반드시 현장 확인 또는 법원에 문의하여 명확히 해결한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.