나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12681 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 974-8 방기하이츠빌 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "방기공원" 북측 인근에 위치한 방기하이츠빌 비동 4층 401호이며, 인근지역은 다세대주택, 다가구주택, 주거나지 등이 혼재한 미성숙 주 택지대이고, 본건은 다세대주택으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호로서 외벽: 미장스톤 마감, 시멘트몰탈위 페인트 마감. 내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지에 위치한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북측으로 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리 제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12681 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 974-8 방기하이츠빌 비동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 82,000,000원

토지면적: 46.50㎡ (약 14.06평)

건물면적: 70.23㎡ (약 21.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOO

2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리에 위치하며, "방기공원" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 나대지 등이 혼재된 주거 지역으로, 본건은 다세대주택으로 이용 중이며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장의 위치와 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 여건 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 울OOOOO가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부상 최초 소유권 보존 등기는 2010년 12월 30일 윤기생에게 이루어졌으며, 이후 정유기, 김태우에게 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2013년 10월 17일 울산중앙신용협동조합 앞으로 설정된 근저당권(채권최고액 130,000,000원)이며, 해당 근저당권 및 이후 설정된 경매개시결정(2025타경12681)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 130,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 3월 6일

대항력: 없음

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 거주 여부 및 보증금/차임 외 별도 약정 등 인수되는 금액이 없을지 면밀한 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 조사 시 세부 내용 확인 필요)

4. 상권분석

본건이 위치한 삼남읍 방기리는 다세대, 다가구 주택 및 주거용 나대지가 혼재된 택지 개발 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

주변에 "방기공원"이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

최근 거래 사례 분석:

2026년 2월, 인근 '원앙하이츠빌1차A'(74.1㎡)가 65,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 4월, '두리아빌라'(28.1㎡)가 14,500,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월, '두리아빌라'(28.1㎡)가 24,000,000원에 거래되었습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육시설: 울산삼남초등학교, 삼남중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 인근에 로컬 상권 및 편의점이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

의료시설: 지역 내 병의원 이용이 가능하며, 종합병원은 차량 이동이 필요합니다.

교통: 차량 접근성이 좋으며, 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

미성숙 택지대: 현재 주거 지역으로 형성되어 있으나, 주변 개발 상황에 따라 향후 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

임차인 김 : 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수해야 할 권리나 채무가 없을지 추가 확인이 필요합니다. 대항력은 없으나 명도 관련 분쟁 가능성은 항상 존재합니다.

매각 후 소멸되지 않는 권리(지상권): 등기부상 지상권이 존재할 경우, 해당 권리가 본 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다. 이로 인해 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으므로, 반드시 확인해야 합니다.

건물 노후도: 2010년 준공 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리의 다세대주택으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

인근 공원 및 학교 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 보증금 없는 임차인과 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 합리적인 시세 차익 기대: 최근 유사 물건 거래가 대비 감정가 수준을 고려할 때, 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주거 안정성: 공원 인접 및 초/중학교 접근 용이성으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

향후 지역 개발 가능성: 울주군 삼남읍 지역의 개발 잠재력을 고려한 장기적 관점에서의 투자 매력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,000,000원입니다.

최근 주변 유사 물건 거래 사례(원앙하이츠빌1차A, 74.1㎡, 65,000,000원) 및 본건의 면적(70.23㎡)을 고려할 때, 실거래가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 본 건은 인수되는 보증금(0원)이 없어 명도 관련 추가 비용 부담이 적습니다.

잠재적 리스크(미성숙 택지대, 미확인 지상권 등)를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 70,000,000원 수준에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.