나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12580 [1] 울산광역시 동구 방어동 319-3 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 동구 방어동 소재 '방어진초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 제2층 제202호 외 2개호 로서, (사용승인일자 : 2011.02.24) 외벽 : 대리석 등 마감, 내벽 : 벽지 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비,소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> .

공부와의 차이

'일련번호 가,나'는 일반건축물대장상 제2종근린생활시설이나, 현황 공동주택(다세대)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

1.일반건축물대장상 제2종근린생활시설이나 현황 공동주택(다세대)이며 불법 용도변경으로 추정되어 그 불리한 정도를 감안하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12580 (1)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 319-3 2층202호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설이나 현황 공동주택)

감정가: 76,300,000원

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 24.71㎡ (약 7.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.85㎡ (약 16.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 제2층 제202호

사용승인일자: 2011.02.24

1.3. 매각 관련 정보

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 일OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 울산광역시 동구 방어동 소재 '방어진초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 울산 동구는 해안선과 함께 조선 산업 시설, 산지가 분포하며 주거 지역이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 방어진 시외버스정류장까지 약 450m, 도보 6분 거리에 위치합니다.

2.3. 인접 도로 상태

주변 가로망 상태는 보통으로 평가됩니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 사춘길 (2011.03.03)

* 근저당: 일산새마을금고 (134,400,000원, 2011.03.03, 말소기준권리)

* 근저당: 일산새마을금고 (356,200,000원, 2011.03.10)

* 근저당: 이형범 (300,000,000원, 2011.05.17)

* 임의경매: 일산 (2025.09.22)

* 소유권이전: 김광현외 6명 (2025.10.02, 상속)

총 채권액 합계: 790,600,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김종식

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2016-02-12

* 확정일자: 2025-06-30

* 배당신고일자: 2025-12-12

* 대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리인 근저당(2011.03.03)보다 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 김종식은 대항력이 없어 임차인의 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 3.3억 원에서 1.09억 원 수준에서 거래되었습니다.

* 해성(나) (2023년 건축, 61.92㎡): 2026년 7월 7일, 9,000만원 거래.

* 로얄퀸스빌 (2003년 건축, 74.695㎡): 2026년 7월 17일, 10,900만원 거래.

* 우진(다) (1992년 건축, 45.22㎡): 2026년 7월 14일, 3,300만원 거래.

4.2. 대상 물건 시세 추정

본 물건은 52.85㎡ (약 16.00평) 면적이며, 2011년 준공으로 주변 건물 대비 비교적 신축에 해당합니다. 주변 시세를 평당 약 480만원으로 산정 시, 시세는 약 7,680만원으로 추정됩니다. 다만, 건축물대장상 용도와 현황 이용 용도가 불일치하는 점을 감안한 감정가는 76,300,000원으로, 이는 이미 불리한 점을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 방어진초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한 문현고등학교, 화암고등학교 등이 인근에 있습니다.

5.2. 편의 및 생활 시설

단지 주변에는 CGV 울산동구, 꽃바위 문화관 등 문화 시설과 함께 대형 할인마트, 편의점, 방어진 농협, 울산수협 등이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 방어진 항구 및 슬도 등 관광 명소도 가까이 있습니다.

5.3. 주변 환경

대상 물건은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 울산 동구는 조선 산업이 발달한 지역으로, HD현대중공업 등 관련 시설이 존재합니다. 현재까지 파악된 바로는 대상 물건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 불법 용도 변경 및 행정 제재

건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 공동주택(다세대)으로 이용 중입니다. 이는 불법 용도 변경으로 추정되며, 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정 제재 대상이 될 수 있습니다. 이러한 불리한 점은 감정평가 시 이미 반영되었습니다.

6.2. 높은 채권 총액 및 유찰 가능성

총 채권액 790,600,000원은 감정가 76,300,000원에 비해 현저히 높아, 본 물건이 여러 차례 유찰될 가능성이 있습니다. 이는 입찰 경쟁이 낮아질 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 공부상 내용과 실물 일치 여부

건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 상이하여, 추후 매각이나 재건축 등기 시 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.4. 공동담보 물건의 특수성

'공동담보' 특이사항은 동일한 채무에 대해 본 물건 외 다른 물건들도 담보로 제공되었음을 의미합니다. 이로 인해 경매 절차의 복잡성이 증가하거나, 다른 담보 물건의 경매 결과가 본 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 동구 방어동에 위치한 다세대주택으로, 방어진초등학교 인근에 자리하여 교육 및 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 그러나 건축물대장과 실제 이용 용도의 불일치(불법 용도 변경 추정)라는 중대한 리스크를 안고 있어, 행정 제재 가능성과 그에 따른 재산 가치 하락 위험이 존재합니다. 높은 채권 총액은 유찰 가능성을 높이는 요인이지만, 감정가는 이미 불리한 점을 감안하여 산정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 방어진초등학교 인근으로 주거 및 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 잠재적 저평가 기회: 불법 용도 변경 리스크로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 투자: 주변 시세 및 감정가를 고려했을 때, 위험 요인을 감수한다면 추가적인 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 76,300,000원

인수되는 보증금: 0원

상세 분석:

주변 시세와 건물의 불법 용도 변경 리스크, 그리고 매우 높은 총 채권액을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가가 이미 리스크를 반영한 가격으로 판단되므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 58,000,000원 ~ 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.