나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12669 [1] 울산광역시 동구 방어동 120-12 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 "방어진초등학교" 동측 인근에 소재하며, 부근은 근린생활시설,.다가구주택 및 단독주택 등이 혼재합니다.

교통상황

본건까지 차량출입자유로우며 시내버스 종접이 인근에 소재하여 일반대중교통편은 대체로 편리한 편입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 근린생활시설 및 주택구조의 건물 부지로이용합니다.

인접 도로상태

폭약15미터의 중로와 서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 남측으로 양면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(방어진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(하나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-12)(방어진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이면 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층건으로 외벽은 타일붙이 및 몰탈위 페인팅 내벽은 벽지 및 몰탈위페인팅 등 창호는 샷시창으로 상당기간 사용하지 않아 현상은 불량합니다.

이용상태

근린생활시설 및 주택 구조로서 현재은 공실입니다.

설비내역

위생급배수설비되어 있으나 현재 수도 및 전기 연결 상태는 미상입니다.

부합물 및 종물

별첨지적 및 건물개황도와 사진용지와 같이 소재하여 제시외부합물(ㄱ~ㅂ)은 본 감정목적을 참작하여 평가하였으며, 제시외 수목(은행나무, 향나무 등 다수)가 소재하나 수종 수고 관리상태 등을 참작할 때 별도의 경제성이 희빅하여 토지에 포함 일괄 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물을 사용하지 않아 임대관계는 없은 것으로 추정되나 필요 시 확인을 요하며 기타사항은 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물[2-1.~2-6., 감정평가서 중 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ] 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원 2025타경12669 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 울산광역시 동구 방어동 120-12번지에 위치하고 있으며, 용도는 근린주택입니다.

감정평가액은 1,244,534,210원 (금 일십이억 사천사백오십삼만 사천이백일십원)입니다.

토지 면적은 527.00㎡ (약 159.1평)이며, 건물 면적은 515.37㎡ (약 155.9평)입니다.

건물 제시외 면적은 64.12㎡ (약 19.4평)으로, 이 역시 포함하여 일괄매각됩니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 일산새마을금고입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 울산광역시 동구 방어동에 소재하며, '방어진초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 근린생활시설, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량으로의 출입이 자유로우며, 시내버스 종점이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 사다리형으로, 폭 약 15미터의 중로와 서측 폭 약 6미터의 포장도로, 남측 도로에 양면으로 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류, 중로2류에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 방어진초등학교, 하나유치원 관련 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2015년 06월 24일 접수된 양남농업협동조합의 근저당권 (을15, 채권액 800,000,000원)입니다.

이후 접수된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있을 가능성이 있습니다. 이 부분은 반드시 현장 조사 및 법원 확인이 필요합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김대성

보증금: 25,000,000원

차임: 100,000원

전입/확정일자: 2024-04-26

배당신고일자: 2026-01-07

대항력: 없음 (배당을 통해 보증금 회수 기대)

* 임차인: 문희영

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2013-10-07

배당신고일자: 2026-01-02

대항력: 있음 (보증금 60,000,000원 인수 가능성 높음)

* 임차인: 이정임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-10-07

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음 (보증금이 미상이나 대항력이 있어 인수 대상이 될 수 있으며, 금액 확인 필요)

제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보가 있으나, 이는 대항력 있는 임차인 문희영(보증금 6천만원)과 이정임(보증금 미상)의 존재와 상반될 수 있습니다. 따라서 실제 인수해야 할 보증금이 있을 가능성이 매우 높으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

특이사항으로는 '중복사건' 및 '대항력있는임차인'이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

제시외 건물(건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ)은 본건과 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 주변 다세대 주택의 거래가는 약 33,000,000원에서 109,000,000원 수준입니다.

해성(나) 아파트(1993년 준공, 61.92㎡)는 90,000,000원에, 로얄퀸스빌(2003년 준공, 74.695㎡)은 109,000,000원에 거래되었습니다. 우진(다) 빌라(1992년 준공, 45.22㎡)는 33,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이들 거래가액을 면적당 단가로 환산하면 약 729,765원/㎡ ~ 1,459,230원/㎡ 수준으로 분석됩니다.

본 물건은 '근린주택'으로, 비교 대상인 '다세대 주택'과는 용도 및 가치 산정 방식에 차이가 있습니다. 하지만 주변 주거용 부동산의 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본 물건의 감정평가액(약 12.4억 원)은 주변 다세대 주택의 최근 거래가액과 비교했을 때 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 근린주택의 경우 상가 부분의 임대 수익률, 건물 노후도, 토지 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 방어진초등학교와 하나유치원이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경은 양호한 편입니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통으로는 시내버스 종점이 인접해 있으며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

제공된 정보만으로는 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 학교 인근 지역 특성상 주거 환경이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 감정평가액과 주변 시세 간의 현저한 괴리입니다. 감정가(약 12.4억 원) 대비 주변 다세대 주택의 시세(약 3.3억 ~ 10.9억 원)가 크게 낮아, 본 물건의 실제 시장 가치가 감정평가액보다 현저히 낮을 가능성이 높습니다.

대항력 있는 임차인(문희영, 이정임)의 존재는 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담이나 명도 관련 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 특히 이정임 임차인의 보증금이 미상이라는 점은 명확한 인수액 산정에 어려움을 주며, 추가적인 조사와 주의가 요구됩니다.

'중복사건' 표기는 타 경매 사건과의 관계, 법적 절차 진행 등에 불확실성을 더할 수 있습니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 언급된 점은, 해당 지상권으로 인한 소유권 행사 제한 가능성을 시사하며, 인수 시 상당한 부담이 될 수 있습니다.

건물 노후화로 인해 "상당기간 사용하지 않아 현상은 불량"하며, 수도 및 전기 연결 상태도 미상이라는 점은 수리 및 관리 비용 발생 가능성을 높입니다.

제시외 건물 또한 포함되어 있어, 건축법상 문제 발생 시 이행강제금 부과 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 동구 방어동에 위치한 근린주택으로, 교육 및 교통 환경은 비교적 양호한 편입니다. 그러나 높은 감정가, 대항력 있는 임차인의 존재, 미상인 임차 보증금, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 가능성, 건물의 노후화 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다. 따라서 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

감정가가 현재 시세보다 높게 책정되었다면, 유찰을 거듭할 경우 저가 매수의 기회가 발생할 수 있습니다.

본 물건은 근린생활시설과 주택이 복합된 구조로, 잠재적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

대항력 있는 임차인의 존재는 리스크 요인이지만, 명도 과정에서 협상을 통해 유리한 결과를 이끌어낼 수도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,244,534,210원

주변 시세 (다세대 주택 기준, 2026년 7월): 약 33,000,000원 ~ 109,000,000원 (면적 대비 약 3.7억 ~ 7.5억 원 추정)

주변 다세대 주택 시세와 본 물건의 감정가(약 12.4억 원) 간의 큰 괴리를 고려할 때, 감정가는 현재 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

본 물건은 근린주택으로서 직접적인 비교는 어렵지만, 보수적인 시각에서 접근해야 합니다.

대항력 있는 임차인 문희영(보증금 60,000,000원)과 이정임(보증금 미상)의 보증금이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 이 점과 상반되므로, 실제 인수 보증금을 최소 60,000,000원 이상으로 가정하고 입찰가를 산정해야 합니다.

또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 가능성과 건물의 노후화, 제시외 건물 등 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 감정가의 50% ~ 60% 수준 이하로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 보수적인 예상 입찰가는 약 6억 2천만 원 ~ 7억 4천만 원 범위 내에서, 인수 보증금(최소 6천만원 이상)을 제외한 순수 본 물건 가치를 평가하여 결정해야 합니다.

안전한 입찰가격을 산정하기 위해서는, 실제 인수 보증금을 명확히 파악한 후, 현장 조사와 권리 관계에 대한 최종 확인을 거쳐야 합니다.

현재 시점에서의 권장 입찰가 범위는 5억 5천만원 ~ 6억 5천만원 수준으로, 이는 감정가 대비 44% ~ 52% 수준이며, 시장 가치 추정치(약 5.5억 ~ 7.5억 원)를 고려했을 때도 보수적인 접근입니다.

입찰 전, 임차인 보증금 인수 여부 및 지상권 등 소멸되지 않는 권리에 대한 법원 현황 조사를 반드시 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.