나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12663 [1] 경상남도 양산시 평산동 52-1 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '평산초등학교' 남측 인근에 위치하는 현칭 '부경리더스' 2층 201로서 주변은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 2층 201호로서 외벽: 치장석 붙임, 스톤코트 마감. 내벽: 벽지마감 및 일부타일마감등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급 배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 자체지반 평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8-10m 미만)(접합) 가축사육제한구역(모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교욱환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육 환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12663(1) 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12663 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 평산동 52-1, 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트 스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호

* 감정가: 132,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 47.38㎡ (약 14.33평)

* 건물면적 (전용면적): 65.71㎡ (약 19.88평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 집합건물 총 연면적: 658.46㎡ (약 199.23평)

1.3. 채권자 정보

* 채권자: 부OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동에 소재하며, '평산초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 북측으로는 폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구/구역: 소로2류(폭 8-10m 미만), 가축사육제한구역(모든축종제한지역), 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 부산진신용협동조합의 근저당권(접수일자: 2022-01-26, 권리금액: 66,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 이원장(2022-01-26), 박재한(2023-04-13)

* 근저당: 부산진신용협동조합(2022-01-26, 66,000,000원, 말소)

* 주택임차권: 한국토지주택공사(2024-03-04, 83,500,000원, 말소)

* 가압류: 비엔케이캐피탈(2025-06-02, 77,579,662원, 말소)

* 임의경매: 부산진(2025-10-15, 48,491,164원, 말소)

* 등기부채권 총액: 227,079,662원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 83,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-02

* 확정일자: 2022-02-15

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 말소기준권리보다 후순위로 등기된 주택임차권은 경매로 인해 말소될 예정이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음

4. 상권분석

본건이 위치한 평산동 지역은 주거 밀집 지역으로, 인근에 평산초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 제공하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

* 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

평산초등학교가 인근에 위치하며, 생활 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 실거래가 차이

본건의 감정가는 132,000,000원이나, 동일 건물인 '부경리더스' 내 유사 면적의 다세대주택이 2024년 6월 89,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이와 같은 시세 편차는 입찰 시 신중한 판단을 요합니다.

6.2. 임차인 대항력 관련 (참고)

제공된 임차인 정보 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 확정일자(2022-02-15)가 말소기준권리(2022-01-26)보다 이전으로 표기되어 있어, 실제 권리 관계는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자는 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 해석됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교통 접근성이 양호합니다. 건물 내 편의시설이 갖추어져 있으며, 권리관계 상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하므로, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 경매로 인한 권리 소멸 후 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 평산동 지역의 주거 환경 및 교육 환경 (평산초 인접).

* 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제시합니다.

이는 감정가(132,000,000원)와 동일 건물 실거래가(89,000,000원), 인근 유사 물건 실거래가(130,000,000원)를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 인수할 보증금이 없으므로, 해당 가격대를 기준으로 신중하게 입찰을 고려할 수 있습니다.

10. 추가 참고사항

본 보고서 작성 시, 지도 등 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 이용한 주변 혐오시설 검색은 제공된 정보만으로는 수행할 수 없었음을 알려드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.