나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12662 [1] 경상남도 양산시 평산동 52-1 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "평산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕
규모: 지상5층 건물 내 2층 201호
외벽: 타일 붙임 및 드라이비트 마감등
창호: 샷시임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 노폭 약 10미터 내외 폭의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상.
2. 기타: 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문·부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

물건 비고

현칭 "부경리더스"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12662 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 52-1 2층202호 (현칭 "부경리더스")

용도: 다세대주택

감정가: 135,000,000원

토지 면적: 47.38㎡ (약 14.33평)

건물 면적: 65.71㎡ (약 19.88평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축 연도: 2015년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 양산시 평산동 소재 "평산초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지상 5층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 타일 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

토지 이용: 동하향의 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

* 말소기준 권리: 2022년 01월 26일 접수된 부산진신용협동조합 근저당 (을1) (채권액: 66,000,000원)입니다.

* 기타 권리: 소유권 이전, 신탁말소, 가압류(삼성카드, KB국민카드, 대구신용보증재단), 주택임차권(한국토지주택공사) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 기준 권리 이하의 순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 채무액: 약 208,970,940원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (한 )

* 보증금: 83,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 06일

* 확정일자: 2022년 03월 25일

* 배당신고일자: 2023년 01월 31일

* 대항력: 없음

* 인수할 보증금: 0원

1.3. 상권분석

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 밀집한 주거 지역에 속합니다.

주요 시설: 본건 인근에 평산초등학교가 위치하고 있으며, 이는 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

교통 접근성: 차량을 통한 접근이 원활하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장도 가까운 거리에 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

혐오 시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치합니다.

편의 시설: 평산초등학교가 인근에 위치합니다. 주변 상권에 다양한 편의시설이 존재합니다.

건물 설비: 급배수 및 위생 설비, 승강기, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 건물 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 응찰 전 반드시 재확인이 필요한 사항입니다.

이용 현황: 다세대주택으로 이용 중이나, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있었습니다. (상세 임차인 현황에서 한국토지주택공사가 대항력 없이 임차 중인 것으로 확인되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.)

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 양산시 평산동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설과 기본적인 생활 편의 시설에 대한 접근성이 양호한 주거 지역에 자리하고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

주요 리스크 요인은 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 어렵다는 점이며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

전반적으로 권리 관계가 명확하고, 지역 생활 인프라를 고려할 때 안정적인 투자 가치를 지닌다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수해야 할 채무나 임차 보증금이 없습니다.

인근 평산초등학교와 근접한 주거지로서 기본적인 수요가 예상됩니다.

최근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익 또는 임대 수익 기대 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 135,000,000원이지만, 동일 건물(부경리더스)의 최근 매매 사례(2024년 6월, 89,000,000원)를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, 2024년 12월 인근 유사 면적 물건이 130,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 감정가의 적정성도 배제할 수 없습니다.

건물 내부 상태 확인이 어려운 점과 권리 분석상 인수 부담이 없는 점을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 90% 수준인 120,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. (이는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.