나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1489 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 961 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원감정 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 소재 "신일반산업단지" 내에 위치하며 주위는 중·소규모의 공장, 공업나지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 북측 인근에 31번국도(청량로)가 통과하여 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

자체 지반 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 북축으로 폭 약 15미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(신일반산업단지), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 일반철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서, 주구조: H-Beam 400x400mm 건물높이: 중심층고 약 14.2m, 벽체: 판넬 마감, 바닥: 에폭시 마감, 창호: 하이샤시창임. 일련번호(3) 일반철골구조 슬래브지붕 지상 2층 건물로서, 외벽: 판넬 마감, 내벽: 몰탈위 페인팅, 타일 마감, 바닥: 타일 마감, 창호: 알루미늄 샤시 창임.

이용상태

일련번호(2): 공장임. 일련번호(3): 사무실 등임. 1층- 사무실 회의실, 대표이사실, 임원실, 화장실 2층- 사무실, 임원실, 서류창고, 탕비실, 샤워실, 기계실, 창고, 탈의실, 화장실 등.

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재경보설비, 천장매립형 냉난방설비(일련번호3) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본 건 지상에 매각대상아닌 이동가능한 컨테이너 수동 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1489 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 961

용도: 공장

감정가: 5,682,510,740원

토지면적: 6,575.50㎡ (약 1,989.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,866.77㎡ (약 564.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사이에프솔루션

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 1. 일괄매각. 2. 본 건 지상에 매각대상 아닌 이동 가능한 컨테이너 수동 있음.

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 소재 "신일반산업단지" 내에 위치합니다.

주위 환경은 중·소규모 공장, 공업 나지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 31번 국도(청량로)가 통과하여 교통사정은 보통 수준입니다.

자체 지반은 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

본건은 북동측 및 북측으로 폭 약 15미터의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(신일반산업단지), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 일반산업단지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 주식회사동우테크윈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사한파워

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-07-14

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금 및 차임이 모두 0원으로 기재되어 있어 인수할 보증금은 없습니다. 단, 임대관계 미상인 점은 주의가 필요합니다.)

* 등기부요약

총 채권액: 9,790,012,538원

말소기준권리: 을7 (2018-11-30, 중소기업은행 근저당권, 3,360,000,000원)

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. (물건명세서 참고사항 상 지상권 개요만 별도 명시됨)

1.3. 상권분석

본건은 신일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 해당 지역은 공업 용도의 시설들이 밀집해 있어 관련 산업과의 연계성이 높습니다. 주변에는 중소규모의 공장들이 다수 분포하고 있어 산업 생태계가 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

해당 물건은 공업 지역 내 공장 용지이므로, 일반적인 주거 지역의 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다. 산업단지 내 기본적인 기반 시설은 갖추어져 있으나, 상세한 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

* 본 건 지상에 매각 대상이 아닌 이동 가능한 컨테이너가 수동 존재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 별도의 협의 또는 처리가 필요할 수 있습니다.

* 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계가 미상인 경우 실제 점유 관계 및 추가적인 인수 사항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 명백한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축산 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 산업단지 특성상 소음, 악취 등 환경적 요인이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

울산광역시 울주군에 위치한 신일반산업단지 내 공장 물건입니다. 대규모 토지와 건물을 일괄 매각하며, 교통 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 채권 총액이 감정가를 상회하고 있으며, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 현황 상 이동 가능한 컨테이너가 존재하는 점 등은 고려해야 할 사항입니다. 임차인들의 권리 관계 역시 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신일반산업단지 내 위치하여 산업 관련 기업의 이전 또는 증설 시 유리합니다.

* 넓은 토지 면적과 공장 건물을 일괄 취득할 수 있는 기회입니다.

* 감정가 대비 저평가될 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,682,510,740원이며, 총 채권액은 9,790,012,538원입니다. 인수할 보증금은 없으나, 현재 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점, 중복사건 및 공동담보 등의 특이사항을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 형성되는 경우가 많습니다.

따라서 본건의 예상 입찰가 범위는 대략 39억 7천만원 ~ 51억 1천만원 선에서 검토해 볼 수 있으나, 시장 상황, 경쟁 물건, 권리 관계 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.