나이스옥션 법원경매 포항 2025타경535 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 842-68 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 "오천초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "세계빌라" 제3층 제301호 단위세대로 주위환경은 학교, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려시 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제3층 제301호로서 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 내벽: 벽지, 타일 등 바닥: 실내바닥재, 타일 등 창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 인접필지 대비 등고,평탄하며 "다세대주택부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로 등을 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

집합건물 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시에서 주소가 "경상북도 영일군 오천읍 세계리 842-68"로 기재되어 있으나 실제 주소는 "경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 842-68"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상입니다. 2)기타 본건은 현장 방문 시, 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가능하여, 집합건축물대장 등 관련 공부, 탐문조사 및 외부관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여(내부 수리, 보수공사 여부 등은 경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바랍니다.) 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음. 집합건물 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시에서 주소가 "경상북도 영일군 오천읍 세계리 842-68"로 기재되어 있으나 실제 주소는 "경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 842-68"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경535 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 842-68, 3층 301호 (세계빌라)

용도: 다세대주택

감정가: 38,000,000원

토지면적: 33.50㎡ (약 10.13평)

건물면적: 49.07㎡ (약 14.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영일새마을금고

2. 입지조건

위치: 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 소재 "오천초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 학교, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 생활 편의시설 밀집 지역입니다.

교통: 차량으로 접근이 가능하며, 인근 도로 상태를 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 건물 북서측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

토지형상: 장방형 토지로서 인접 필지 대비 등고 평탄하여 건축 부지로 활용 가치가 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2008년 9월 19일 접수된 영일새마을금고의 근저당권 (12,600,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 없습니다. 본건은 매각으로 인해 권리 관계가 정리되는 물건입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 4월 18일

* 대항력: 없음

대항력 있는 임차인은 없으며, 김태근 임차인은 말소기준권리보다 늦은 전입일자를 가지고 있어 대항력이 없습니다. 따라서 인도명령 대상이 될 가능성이 높습니다.

주의사항:

* 토지에 관하여 별도 등기가 존재합니다.

* 집합건물 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 표시에 주소가 "경상북도 영일군 오천읍 세계리 842-68"로 기재되어 있으나, 실제 주소는 "경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 842-68"이므로, 등기 관련 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

등기부채권 총액: 47,600,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 오천읍 세계리는 다세대주택 및 주거 시설이 주를 이루는 지역입니다.

인근에 오천초등학교가 있으며, 근린생활시설들이 형성되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여, 상업 시설의 잠재적 개발 가능성도 일부 존재합니다.

5. 생활정보

교육시설: "오천초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주택가 인근에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근이 용이한 편이며, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

주소 불일치: 등기부상 토지 주소와 실제 주소가 상이하여(경상북도 영일군 vs 경상북도 포항시) 등기 이전을 포함한 법률적 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

건물 노후: 1989년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 발생할 수 있는 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

내부 미확인: 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조, 현황, 구조 변경 여부 등을 정확히 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

토지 이용 제한: 도시지역, 일반상업지역뿐만 아니라 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술) 등 다양한 용도지역 및 법적 제한사항이 존재하므로, 향후 토지 이용 및 개발 계획 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍 세계리에 위치한 다세대주택으로, 학군 및 일상생활 편의시설 접근성이 비교적 양호한 편입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 등기부상 주소 불일치, 건물 노후화, 내부 확인 불가 등의 리스크 요소를 반드시 고려해야 합니다.

임차인 김태근은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

감정가는 38,000,000원이지만, 주변 실거래가 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

인수되는 권리가 없어 권리 관계가 명확하여 안정적인 투자가 가능합니다.

교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 주거 입지에 해당합니다.

향후 지역 개발 및 재건축 가능성을 고려한 중장기적 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 궁전빌라(3,4동) (51㎡, 1992년식): 2026년 1월, 20,000,000원

* 대한빌라 (52.08㎡, 1992년식): 2025년 12월, 22,000,000원

* 화이트하우스 (51.03㎡, 1991년식): 2025년 12월, 40,000,000원

본건은 건물 면적 49.07㎡, 건축 연도 1989-1990년경으로 추정됩니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가(20백만원 ~ 40백만원)를 볼 때, 본건의 감정가 38,000,000원은 높은 편에 속할 수 있습니다. 특히, 건물 노후화 및 내부 미확인 리스크, 등기상 주소 불일치 등 잠재적 문제점을 감안하면 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 38,000,000원

주변 시세, 건물 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 28,000,000원 ~ 35,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산출된 것으로, 실제 경매 진행 시 시장 상황, 입찰 참여 경쟁률, 현장 답사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 면밀한 추가 조사 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.