나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11495 [1] 경상북도 구미시 형곡동 346-4 상록골든맨션 6층 601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형남중학교' 북측 인근에 소재하며, 주위일대는 아파트, 단독주택 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조(벽식)슬래브지붕 6층 건물 중, 601호 단위세대로서 - 사용승인일 : 1995.10.31 - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. - 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 인접지와 대체로 등고평탄한 현황 '아파트 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2015-11-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(형남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 본건 건물은 현장조사시 일부 이해관계인 부재로 내부구조 및 마감재를 확인하지 못하였으며, 이에 대한 사항은 공부(일반건축물대장)상의 용도에 따라 일반적인 이용 상황을 기준하였고, 구조변경 및 내부파손 등의 구체적 유무는 확인할 수 없었으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11495 (1)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 346-4 상록골든맨션 6층 601호

용도: 아파트

감정가: 48,000,000원

토지면적: 23.31㎡ (약 7.05평)

전용면적: 58.97㎡ (약 17.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 형곡새마을금고 (등기부 요약 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형남중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

동측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역, 환경관리과 문의), 상대보호구역(형남중학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (형곡새마을금고, 2011-08-23 접수, 18,200,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 31,200,000원입니다. (근저당 18,200,000원 + 13,000,000원)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 황옥선

* 보증금: 300,000원

* 차임: 280,000원

* 확정일자: 2012-01-09

* 배당신고일자: 2025-12-04

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 형남중학교가 소재하며, 교육 시설이 근접해 있습니다.

* 주변으로 다양한 상가 및 편의시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

형곡중앙시장, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

형남중학교가 북측 인근에 위치하며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 교통

단지 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 대중교통 이용도 가능한 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태: 감정평가서 상 현장 조사 시 일부 이해관계인 부재로 내부 구조 및 마감재 확인이 불가했던 점은 중요한 리스크 요인입니다. 공부상의 용도에 따른 일반적인 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제 구조 변경이나 내부 파손 여부는 별도로 확인해야 합니다.

* 임대 관계: 본건 외 다른 임대 관계가 있는지 여부가 미상으로, 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 관련 법률에 따라 가축사육이 제한되는 구역이나, 이는 일반적으로 아파트 거주 환경에 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다. 다만, 토지 이용 제한 사항으로 참고할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 상록골든맨션 아파트 6층 601호로, 감정가 4,800만 원에 경매로 나왔습니다. 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 속해 있으며, 형남중학교와 인접해 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

다만, 현장 조사 시 내부 상태 확인이 제한적이었던 점과 임대 관계가 미상인 점은 실제 명도 진행 시 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 진입 가격: 4,800만 원의 감정가는 소형 아파트 투자 관점에서 접근 가능한 수준입니다.

* 안정적인 주거 입지: 아파트 밀집 지역에 속해 있어 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 권리 분석상 깨끗합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 48,000,000원을 기준으로 하되, 임장 활동을 통해 파악된 실제 물건 상태, 주변 시세, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.