나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11501 [1] 경상북도 구미시 인의동 995-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 ‘한국도로교통공단 경상북도지부’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 번호 (1) 토지는 제차량 접근이 가능하며, 간선도로, 대중교통사정 등의 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

본건 번호 (1) 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 가장형으로, '단독주택(다가구주택)' 부지입니다.

인접 도로상태

본건 번호 (1) 토지는 남서측으로 8m 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 번호 (1) 토지는 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 번호 (2) 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층으로 - 사용승인일 : 2005.11.24. - 외 벽 : 석재타일 등 붙임 마감 - 내 벽 ; 각 세대 내부는 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 복도는 타일붙임 - 바 닥 : 각 세대 내부는 장판지깔기 및 일부 타일깔기 등 마감 복도는 타일깔기, 계단은 화강석깔기 - 창 호 : 하이샤시 2중창호에 유리끼움 등 입니다.

이용상태

본건 번호 (2) 건물은 단독주택(다가구주택)입니다.

설비내역

본건 번호 (2) 건물은 도시가스설비, 각 세대별 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 종물 및 부합물인 건축면적에 포함되지 않는 옥탑계단실 및 발코니, 샌드위치판넬조 샌드위치판넬지붕 옥외발코니가 소재합니다.

공부와의 차이

본건 번호 (2) 건물 4층 일부는 공부상 '사무소'이나, 실제 '다가구주택'으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11501 (1)

소재지: 경상북도 구미시 인의동 995-5

용도: 다가구주택

감정가: 961,730,800원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지 면적: 326.00㎡ (약 98.62평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 567.51㎡ (약 171.67평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

총 면적: 토지 326.00㎡, 건물 567.51㎡

건축 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층

사용승인일: 2005.11.24.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경상북도 구미시 인의동 소재 ‘한국도로교통공단 경상북도지부’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건은 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 남서측으로 8m 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 모두 2021년 8월 10일 접수된 (주)하이라인대부법인의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 변동: 2021년 8월 10일 김선민, 2021년 11월 25일 윤혜정으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당: (주)하이라인대부법인 (2021-08-10, 349,200,000원), 제이비우리캐피탈주식회사 (2025-12-30, 349,200,000원)

* 임의경매: 아양새마을금고 (2025-10-16, 298,421,420원)

* 주택임차권: 건물 등기부상 여러 주택임차권 등기가 존재하나, 모두 말소되었습니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 김 (김봉준): 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-30, 확정 2021-09-06, 배당 2025-10-23

* 김 (김서영): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-10-15, 확정 2021-09-13, 배당 2024-08-01

* 박 (박종빈): 보증금 1,500,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-12-20, 확정 2025-10-22, 배당 2025-12-29

* 손 (손연미): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-15. 확정일자 및 배당신고일자 미상.

* 신 (신동민): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-18, 확정 2024-02-15, 배당 2025-10-27

* 예 (예희정): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-10-15, 확정 2021-09-13, 배당 2026-01-14

* 이 (이주승): 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-05, 확정 2024-04-05, 배당 2025-08-22

* 이 (이준원): 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-03, 확정 2023-02-06, 배당 2025-10-23

* 한국토지주택공사 (임차인 김 ): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-22, 확정 2024-04-30, 배당 2026-05-20

* 한국토지주택공사 (임차인 이 ): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-01, 확정 2021-09-10, 배당 2026-05-20

3.4. 인수되는 권리

해당 없음. 모든 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 권리도 매각으로 소멸됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 입지

본 물건은 구미시 인의동에 위치한 주거 지역으로, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

4.2. 상업 시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오 시설

주변 지역에 대규모 지정폐기물 처리시설, 채석장 등과 같은 혐오 시설에 대한 주민들의 반대 의견이 존재한다는 검색 결과가 있으나, 본 물건지(인의동 995-5)의 직접적인 인근에 혐오 시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 구미시 산동읍 등 일부 지역에서는 폐기물 처리 시설 증설 관련 논란이 지속되고 있어, 향후 지역 개발 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육: 인근에 학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 상업: 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 다수의 근저당 및 임의경매 개시 결정이 있었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 최종적인 권리 소멸 여부는 입찰 전 등기부 확인 및 법원 공고를 통해 재확인해야 합니다.

6.2. 명도

본건에는 다수의 임차인이 있으나, 모두 대항력이 없어 법적 명도 절차 진행 시 강제집행 가능성이 높습니다. 이로 인해 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 임차인과의 원만한 협의를 통해 진행하는 것이 효율적일 수 있습니다.

6.3. 건축물 공부와의 차이

건물 4층 일부가 공부상 ‘사무소’로 되어 있으나 실제로는 ‘다가구주택’으로 이용 중인 점은 확인되었습니다. 이는 건축물대장 위반 건축물 등재 사유가 될 수 있으며, 향후 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 가능성이 있으므로, 입찰 전 해당 부분에 대한 정확한 현황 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 인의동에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 주거 지역 내에 자리 잡고 있습니다. 상당한 토지 및 건물 면적을 보유하고 있으며, 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 주변으로 기본적인 생활 편의 시설과 교육 시설이 갖추어져 있어 주거 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 건축물 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 있어 이에 대한 행정적 리스크 검토가 필요하며, 주변 지역의 환경 관련 이슈도 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 및 건물 면적으로 향후 증축, 개축 또는 재건축 시 높은 부가가치 창출이 가능합니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 명도 절차 진행 시 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 건축물 공부와의 차이점을 해소하고 정상화할 경우, 자산 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 961,730,800원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산출에 한계가 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.