나이스옥션 법원경매 김천 2025타경508 [1] 경상북도 구미시 부곡동 321-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 부곡동 소재 '구미대학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 전 원주택, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 남측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 주거나지임. 기호 2,3 : 남측 하향 완경사지대에 남측 및 남서측으로 옹벽을 조성하여 자체 지반 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호 6 : 남측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 토지임야 및 남측 일부는 타인점유의 토지임.

인접 도로상태

기호 1,2,3 : 북측으로 폭 약 7~8m 포장도로와 접함. 기호 6 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2,3,6 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과 문의)), 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 2,3) 지상에 별첨‘지적개황도’및‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠~㉢이 소재하나, 평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지는 정상평가(제시외건물의 규모, 구 조 등으로 볼 때 토지의 소유권행사에 제한은 없을 것으로 판단됨)하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 본건 지상의 조경수, 잔디, 옹벽, 자연생 수목 등은 일반적인 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음. 본건 기호 6) 남서측 일부는 타인점유부분으로 현장조사되니, 경매 진행 시 참고하 시기 바랍니다. 본건 기호 3) 지상에 별첨‘사진용지’와 같이 경량철골조 구조물, 비닐하우스가 소재하나, 구조, 규모 및 이동의 용이성 등을 고려하여 감정평가외하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (4) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, -외 벽 : 판넬 등 마감, -내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, -바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감, -창 호 : 하이새시이중창호임. 기호 (5) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, -외 벽 : 판넬 등 마감, -내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, -바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감, -창 호 : 하이새시이중창호임.

이용상태

기호 (4) : 단독주택 기호 (5) : 근린생활시설임.

설비내역

급.배수설비 및 위생설비, LPG가스설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물 기호 ㉠~㉢이 소재하고 있으며 , 제시외건물은 개략적인 실측에 의한 면적으로 사정하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 김중호로부터 유치권신고서(26.07.01.자)가 제출되었으나 성립여부는 불분명. 대항력여지있는 임대차관계미상의 전입자 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경508 (1)

소재지: 경상북도 구미시 부곡동 321-1

용도: 근린시설, 단독주택 (건물 복합 용도)

감정가: 1,180,118,360원

토지면적: 2,131.00㎡ (약 644.68평)

건물면적: 153.81㎡ (약 46.53평)

제시외 건물면적: 35.50㎡ (약 10.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인동농업협동조합

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 구미시 부곡동 소재 '구미대학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 전, 원주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 형성된 지역에 소재합니다.

교통상황: 간선도로에 인접하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

토지 현황:

* 기호 1 토지는 주거나지로 이용 중입니다.

* 기호 2, 3 토지는 단독주택 건부지로 이용 중이며, 남측 하향 완경사지에 옹벽이 조성되어 있습니다.

* 기호 6 토지는 임야 및 일부 타인 점유 지역으로, 맹지입니다.

인접 도로: 기호 1, 2, 3 토지는 북측으로 폭 약 7~8m 포장도로와 접하나, 기호 6 토지는 맹지입니다.

토지이용계획: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 건물 등기부상 2024년 3월 26일 접수된 인동농업협동조합의 근저당권입니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

등기부 현황:

* 토지 등기부에는 다수의 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기가 기재되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부에는 소유권 보존 등기 이후 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기가 기재되어 있으며, 이 역시 말소기준권리에 따라 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인 김 : 전입일자 2005-05-18, 보증금 0원, 차임 0원. 유치권 신고서(2026.07.01.자)가 제출되었으나 성립 여부는 불분명합니다.

* 임차인 이*: 전입일자 2009-08-11, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력이 있는 임차인으로 추정되나, 임대차 관계 및 보증금, 차임은 미상입니다.

주의: 대항력 있는 임차인(이*)의 보증금 및 차임이 미상으로, 권리 성립 여부에 따라 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

특이사항: 유치권 신고, 대항력 있는 임차인 존재.

1.3. 상권분석

주변 시설: '구미대학교' 인근에 위치하며, 주거, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

주요 용도: 본건 건물은 제2종 근린생활시설 및 단독주택으로 이용되고 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 환경 조사 결과, 일반적인 검색 범주 내에서 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 간선도로 인접으로 차량 접근성은 양호한 편입니다.

편의시설: 인근 대학교 및 주거 지역의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주변 환경: 전, 원주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 비교적 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 김 으로부터 유치권 신고서가 제출되었으나, 법적 성립 여부가 불확실하여 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 이* 임차인은 대항력을 갖춘 것으로 판단되나, 보증금 및 차임 등 구체적인 임대차 조건이 미상입니다. 이로 인한 금전적 손실 또는 명도 관련 분쟁의 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 개발 및 이용에 제한이 따르는 용도지역에 속합니다.

맹지 및 타인 점유: 토지 기호 6번이 맹지이며, 남서측 일부가 타인 점유 상태로 있어 토지 활용 및 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 평가 목적상 토지는 정상 평가되었으나, 제시외 건물은 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 부곡동에 위치한 토지 및 건물로, '구미대학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

단독주택 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능하며, 감정가는 1,180,118,360원입니다.

주요 리스크 요인으로는 성립 여부가 불분명한 유치권과, 대항력은 있으나 임대차 조건이 미상인 임차인이 존재한다는 점입니다.

또한, 토지 일부가 맹지이거나 타인에게 점유되어 있고, 자연녹지지역 등으로 이용에 제한이 있다는 점도 고려해야 합니다.

이러한 불확실성을 해소하기 위한 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

구미대학교 인근의 안정적인 수요 기대.

근린생활시설 및 단독주택으로의 복합 활용을 통한 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 유치권 및 대항력 있는 임차인 등 인수 부담이 발생할 수 있는 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다.

따라서, 명확한 권리 분석과 법적 검토를 통해 인수되는 권리의 가치를 정확히 산정하고, 해당 지역의 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석해야 합리적인 예상 입찰가를 산출할 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.