나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11496 [1] 경상북도 구미시 형곡동 112-3 4층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "구미시립중앙도서관" 북측 인근에 위치하는 "대본3차"제4층 제502호 단위세대로서, 부근일대는 다세대주택, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 제4층 제502호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창홍임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6~7미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11496 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 형곡동 112-3 4층 502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 47,000,000원

* 토지면적: 35.19㎡ (약 10.65평)

* 건물면적: 64.99㎡ (약 19.66평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 형곡새마을금고 (형OOOOOO)

* 준공년도: 1991년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변환경: 본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "구미시립중앙도서관" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 안정적인 주거 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로 통과로 시내외 이동이 편리하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(2구역)으로 규제받고 있음.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 2014년 7월 16일자 형곡새마을금고 근저당 이하 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 54,400,000원임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임가매

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 6월 13일

* 배당신고일자: 2025년 8월 7일

* 대항력: 없음 (주택임차권 등기가 되어 있으나, 대항력은 없어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됨)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본 물건이 위치한 형곡동은 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 일부 발달해 있음. 전반적으로 조용한 주거 상권임.

* 시세 분석:

* 최근 2026년 7월에 거래된 주변 다세대주택 매매 사례들을 분석한 결과, 3.3㎡당 약 70만원에서 100만원 수준의 가격대를 형성하고 있음.

* 본 물건의 건물면적(64.99㎡, 약 19.66평)과 유사한 아진주택3동(1991년식, 69.88㎡)이 6,200만원에 거래되었고, 진덕디오스빌B(2000년식, 76.255㎡)는 5,400만원에 거래됨.

* 본 물건의 감정가는 47,000,000원으로, 최근 거래 사례의 하한선(5,400만원)보다 낮은 수준이며, 유사 물건들의 중간 거래가(약 5,800만원)와 비교 시 시세 대비 저평가된 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "구미시립중앙도서관"이 인접하여 학습 및 문화생활을 편리하게 누릴 수 있음.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 위치한 간선도로를 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리함.

* 주변 환경: 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공하며, 인근에 학교(형곡초등학교 등) 및 복지시설(구미종합사회복지관 등)이 위치해 있음. (혐오시설 검색 결과, 특별한 시설은 확인되지 않았음.)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1991년 준공된 건물로 30년 이상 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지이용계획상 제한: 역사문화환경보존지역(2구역)으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 이전 등 건축 행위 시 관련 법규에 따른 별도의 심의 또는 허가가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동의 중심부에 위치한 다세대주택으로, 구미시립중앙도서관이 인접하여 교육 및 문화적 편의성이 높음. 1991년식으로 건물 노후화는 고려해야 하나, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건임. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 매력적인 감정가: 최근 거래된 유사 물건의 실거래가 대비 낮은 감정가는 본 물건의 가장 큰 장점으로, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 안정적인 주거 환경: 도서관 등 편의시설이 인접해 있고, 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 확보가 가능함.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 권리 관계가 명확하며, 향후 활용도가 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거:

* 감정가: 47,000,000원

* 최근 시세 범위: 54,000,000원 ~ 62,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 감정가가 최근 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있어, 본 물건의 가치를 보수적으로 평가하더라도 시세 범위 내에서의 입찰을 고려해야 함.

* 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점과 저렴한 감정가를 고려할 때, 경쟁이 발생할 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 59,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.