나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9481 [1] 대구광역시 북구 구암동 788 그린빌4 410동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 구암동 소재 "그린빌4단지" 410동 13층 1303호 단위세대로서 본단지 주변은 대규모아파트단지, 학교, 근린생활시설, 관공서 등으로 형성되어 있으 며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 제반 교 통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 철골경사지붕 15층건(사용승인일자: 2001.12.17) 중 13층 1303호 단위세대로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창 호 : 새시 등 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비, 소화전 설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접도로와 등고평탄하며 '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약24미터내외, 서측으로 폭 약20미터 내외의 포장도로, 북측 및 동측 으로 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~35m) (주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가 축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전 제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택 지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 집합건축물대장등본상 현황도면 및 인근주민 탐문 등을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용 상황을 상정하여 평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구지방법원에서 진행하는 2025타경9481 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 대구광역시 북구 구암동 788 그린빌4 410동 13층 1303호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 172,000,000원입니다.

토지 면적은 44.73㎡ (약 13.53평)이며, 건물 면적은 59.83㎡ (약 18.10평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건물은 2001년 12월 17일에 사용 승인된 15층 건물 중 13층에 해당합니다.

아파트 단지명은 칠곡그린빌4단지입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 북구 구암동에 위치한 '그린빌4단지' 내 410동 13층 1303호에 해당합니다.

단지 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집해 있어 전반적인 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근성이 우수하며, 단지 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지는 사다리형에 유사한 형상으로, 인접 도로와 등고평탄하게 조성되어 아파트 부지로 활용되고 있습니다.

남측으로는 약 24미터, 서측으로는 약 20미터 폭의 포장도로와 접해 있으며, 북측 및 동측으로는 보행자 전용도로가 인접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역에 속하며, 공동주택 용지로 지정된 지구단위계획구역 내에 위치합니다. 또한, 대로 및 중로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 각종 보호구역, 비행안전구역, 택지개발지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 대구지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 8월 22일에 접수된 대구지방법원의 강제경매개시결정(2025타경9481)입니다.

주요 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 을구 3번 권리: 주택임차권이 등기되어 있으며, 권리자는 김 입니다. 보증금은 185,000,000원이며, 전입일자는 2022년 8월 16일, 확정일자는 2022년 6월 8일입니다. 이 임차권은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 3번 임차권의 경우, 경매 배당 과정에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑구 8번 권리: 한국주택금융공사 명의의 강제경매 개시 결정으로, 권리자는 한국주택금융공사이며, 권리 금액은 200,291,643원입니다. 이 권리는 본 경매의 근거가 되며, 매각으로 인해 말소됩니다.

결론적으로, 본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점이며, 해당 임차인의 보증금 185,000,000원 중 배당 후 미변제 잔액이 발생할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 칠곡그린빌4단지 내에 위치한 아파트로, 2001년 12월 17일에 사용승인이 이루어졌습니다. 단지는 총 12개 동으로 구성되어 있으며, 900세대의 대규모 단지입니다.

본 세대는 전용면적 59.83㎡ (약 18.10평) 규모이며, 15층 건물 중 13층에 해당합니다.

최근 시세 정보에 따르면, 2026년 7월 기준으로 유사 면적의 매매 거래 사례는 134,000,000원 (3층)부터 152,500,000원 (10층)까지 다양하게 형성되어 있습니다.

전월세 거래 사례로는 보증금 1,000만원에 월세 60만원에서 63만원 수준이 있으며, 일부는 보증금 11,500,000원에 월세 25만원으로 거래된 사례도 있습니다.

본 아파트 단지는 주변의 다른 주거 단지들과 함께 형성된 지역으로, 일상생활에 필요한 상업 시설 및 편의 시설에 대한 접근성이 좋은 편입니다.

1.4. 생활정보

칠곡그린빌4단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있어 입주민의 편의를 높이고 있습니다.

총 주차 가능 대수는 634대이며, 지상 주차 6대, 지하 주차 30대 (기계식 포함 추정)의 시설을 제공합니다.

단지는 최고 15층, 최저 1층으로 구성되어 있습니다.

주변에 다수의 학교가 분포하고 있어, 자녀가 있는 가정의 교육 환경 측면에서도 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

주변 교통망 분석 결과, 본 물건의 위치에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역에는 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 일부 행위 제한 사항이 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금 185,000,000원 중 경매 배당 절차를 통해 전액 변제받지 못하는 경우, 그 차액은 매수인이 추가로 부담해야 할 의무가 발생합니다. 이는 예상 매수 가격 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

건축 연도가 2001년으로, 20년 이상 경과된 아파트이므로 향후 단지 전체 또는 개별 세대 내에서 유지보수 및 리모델링에 따른 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 북구의 안정적인 주거 지역에 자리 잡고 있으며, 주변 생활 편의 시설 접근성이 양호하다는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 185,000,000원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 중 미변제분 인수라는 상당한 권리상의 위험을 안고 있습니다.

또한, 최근 매매 시세가 감정평가액보다 낮게 형성되어 있다는 점과 상기 언급된 임차인 보증금 인수 가능성을 종합적으로 고려할 때, 본 물건에 대한 투자는 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역에 위치하여 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

전용면적 59.83㎡ (약 18.10평)은 실수요자 및 투자자 모두에게 선호도 높은 면적입니다.

만약 임차인 보증금 인수 관련 문제가 명확하게 해결되거나, 배당을 통해 대부분 회수된다면, 시장가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 172,000,000원이지만, 최근 2026년 7월의 실거래가 정보에 따르면 134,000,000원에서 152,500,000원 수준으로 거래가 이루어졌습니다.

본건의 가장 큰 변수는 185,000,000원의 임차 보증금 중 매수인이 인수해야 할 금액의 규모입니다. 만약 보증금 전액 또는 상당 부분이 배당으로 충당되지 못할 경우, 실제 총 매수 비용은 감정가 및 시세를 훨씬 상회할 수 있습니다.

따라서, 이러한 잠재적 인수 보증금 부담을 충분히 고려하여 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

현재 파악된 시장 시세와 감정평가액, 그리고 권리상의 위험 부담 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 110,000,000원에서 130,000,000원 사이로 제안합니다.

입찰 참여 전에 반드시 임차인과의 협의 가능성 및 경매 배당 예상액을 면밀히 확인하여, 인수될 보증금 규모를 최소화하거나 없앨 수 있는 전략 수립이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.