나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11483 [1] 경상북도 구미시 선산읍 죽장리 산28 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든감정 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 선산읍 죽장리 소재 ‘안원당마을’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 순수 산림지대로서 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 순수 산림지대로서의 제반 교통사정은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

남서측 하향의 급경사진 부정형의 자연림으로서 임지상에는 소경목의 침엽수 및 활잡목이 자생하고 있으며, 일부 지상에는 연고자 미상의 분묘 수 기가 소재함.

인접 도로상태

지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 도보로 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집700m이내), 가축사육제한구역(주거밀집800m이내), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역에 속함.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

분묘 수기 소재, 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

김천지원 2025타경11483 (1)

소재지

경상북도 구미시 선산읍 죽장리 산28

용도

임야

토지면적

44826. 00㎡ (약 13560.32평)

감정가

80,686,800원

매각대상

토지매각

경매구분

부동산임의경매

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주위 환경

본건은 경상북도 구미시 선산읍 죽장리 소재 ‘안원당마을’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대부분 농경지와 자연림으로 형성된 순수 산림지대입니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 순수 산림지대로서의 전반적인 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.

1.1. 3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 남서측으로 하향하는 급경사를 이루는 부정형의 자연림 상태입니다. 임야 상에는 소경목의 침엽수와 활잡목이 자생하고 있으며, 일부 지상에는 연고자를 알 수 없는 분묘 수 기가 소재하고 있습니다.

1.1. 4. 인접 도로 상태

지적도상 본건 토지는 맹지에 해당합니다. 도보로는 인접 토지를 경유하여 접근이 가능합니다.

1.1. 5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집 700m 이내, 800m 이내), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2019년 7월 9일 접수된 구미시산림조합 근저당권입니다.

1.2. 2. 등기부 요약

소유권은 1998년 12월 2일 강병두 명의로 이전되었습니다. 이후 구미시산림조합의 근저당권, 지상권설정공동담보, 압류(구미세무서장, 국민건강보험공단, 구미시), 가압류(신용보증기금, 무을농업협동조합) 등 다수의 권리가 설정되었으나, 본 경매 절차의 진행으로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 463,555,011원입니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

1.2. 4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 본 건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 마을과의 관계

본건은 ‘안원당마을’ 북동측 인근에 위치하나, 직접적인 생활권역으로 편입되기보다는 산림지대에 속해 있습니다.

1.3. 2. 지역적 특성

농림지역, 보전산지, 임업용산지 등 관련 법규에 따라 토지 이용이 엄격히 제한되는 지역입니다. 이는 개발보다는 보전의 성격이 강한 지역임을 시사합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

본건은 순수 산림지대에 위치하고 있어, 인근에 일반적인 편의시설이 부족할 것으로 예상됩니다. 생활 편의를 위해서는 차량을 이용해 일정 거리를 이동해야 할 것으로 보입니다.

1.4. 2. 인근 주거 지역과의 거리

가축사육제한구역 정보에 따라 인근 주거 밀집 지역으로부터 일정 거리가 확보되어 있어, 해당 지역에 대한 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 분묘기지권

본건 토지 지상에 연고자를 알 수 없는 분묘 수 기가 소재하고 있으며, 이에 따른 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있으며, 최저매각가격 역시 분묘 소재로 인해 제한받은 가격임을 유의해야 합니다.

1.5. 2. 맹지

지적도상 맹지이므로, 토지 이용 시 인접 토지 소유자의 통행승낙 등 토지 사용에 대한 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

1.5. 3. 토지 이용 제한

농림지역, 보전산지, 임업용산지 등의 지정으로 인해 건축 행위 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 특정 업종의 신규 설립이나 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시의 산림지대에 위치한 임야입니다. 차량 접근은 가능하나 맹지이며, 경사도가 있고 자연림 상태입니다. 등기부상 다수의 채권이 설정되어 있으나, 대부분 말소될 예정입니다. 그러나 가장 큰 문제는 분묘 수 기가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있다는 점과, 농림지역, 보전산지 등 엄격한 토지 이용 규제가 존재한다는 점입니다. 이러한 제약으로 인해 향후 토지 활용에 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 현재로서는 직접적인 개발이나 활용에 제약이 많습니다. 투자 관점에서는 장기적인 관점에서 임야로서의 가치 상승을 기대하거나, 향후 관련 법규 변화 및 주변 개발 동향을 주시하며 접근할 수 있습니다. 그러나 분묘기지권 및 토지 이용 제한이라는 명확한 리스크를 수반하므로, 투자 결정 시 이에 대한 충분한 고려가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 최저매각가격은 감정가인 80,686,800원입니다. 입찰 시에는 분묘기지권 및 맹지, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여, 예상되는 추가 비용 및 리스크 감수 수준을 반영한 가격으로 신중하게 접근해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 관계로, 최저매각가격부터 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.