나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9482 [1] 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 849-10 천마리더스빌103 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 소재 "약목중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건내 3층 303호 단위세대로서, -외벽: 스톤코트마감, 외장타일마감 등, -내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

'연립주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, LPG공급설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, '연립주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로, 동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 토지이용계획확인서상 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지 도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (약목중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. -기호(2): 토지이용계획확인서상 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지 도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(약목중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

2025.10.22.자 신청채권자 서울보증보험주식회사가 우선변제권자로서 배당금으로 전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서면 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 대구지방법원 2025타경9482 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 849-10 천마리더스빌 103동 3층 303호

용도: 연립주택

감정가: 169,000,000원

토지면적: 101.19㎡ (약 30.61평)

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

건축년도: 2017년 (사용승인일 2017-06-29)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 소재 "약목중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다. [cite:appraisal]

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. [cite:appraisal]

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만) (국지도로 접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한지역)

* 상대보호구역 (약목중학교)

1.2. 권리분석

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* 권리분석 요약: 본 물건은 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리인 서울보증보험주식회사의 강제경매 개시결정 등기(2025.10.13 접수, 2025타경9482)로 인해 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 주택임차권(을7)이 존재하나, 신청채권자인 서울보증보험주식회사가 해당 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 서면을 제출함에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite:registry]

* 말소기준권리: 서울보증보험주식회사의 강제경매 개시결정 등기 (2025.10.13 접수) [cite:registry]

* 인수/소멸되는 권리:

* 소유권보존, 소유권이전, 강제경매, 압류 등기: 매각으로 소멸됩니다.

* 주택임차권 (한국토지주택공사): 등기부상 '을7' 권리로 등기되었으나, 신청채권자의 권리 포기 및 말소 동의 서면에 따라 매수인이 인수하지 않고 소멸될 것으로 판단됩니다. [cite:registry]

* 채권자 정보: 신청채권자는 서울보증보험주식회사입니다.

* 임차인 현황:

* 한국토지주택공사: 보증금 150,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022.09.21, 확정일자 2022.09.13. 대항력 없음. [cite:tenant]

* 상기 임차인의 보증금은 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기한다는 서면이 제출되었으므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 개발 계획: 칠곡군 약목면 복성리 일대는 2026년 국토교통부 '우리동네살리기' 도시재생 사업 대상지로 선정되었습니다. 이에 따라 2027년부터 2030년까지 4년간 총사업비 142억 원(국비 83억 원 포함)이 투입되어 노후 주택 정비, 보행로 및 골목길 정비, 공원·주차장·다목적 체육시설 조성, 생활활력 산책길 조성, '365 인생활력 허브센터' 및 다목적 커뮤니티 공간 조성 등이 추진될 예정입니다. 이러한 도시재생 사업은 지역의 주거 환경 개선과 생활 인프라 확충에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

* 주변 시세:

* 본건과 동일 단지인 천마리더스빌의 최근 실거래 사례를 분석한 결과,

* 2024년 2월 4층 매물(84.88㎡)이 167,000,000원에 거래되었습니다. [cite:market_json]

* 2026년 1월 2층 매물(84.88㎡)이 165,000,000원에 거래될 예정입니다. [cite:market_json]

* 감정가는 169,000,000원으로, 최근 실거래가 및 예정 거래가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 편의시설:

* 교육시설: 약목중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite:appraisal]

* 상업시설: 근린생활시설이 부근에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite:appraisal]

* 기타: 도시재생 사업을 통해 주차장, 산책길, 커뮤니티 공간 등이 확충될 예정으로 생활 환경이 개선될 것으로 기대됩니다.

* 생활 환경: 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖춘 지역으로 판단됩니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 권리 관계: 주택임차권은 매각으로 소멸될 예정이나, 신청채권자의 권리 포기 및 말소 동의 서면 제출로 인해 잔금 납부 및 등기 이전 과정에서 발생할 수 있는 예외적인 상황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 전반의 변동 가능성 및 지역 경제 상황 변화에 따른 가치 변동 리스크를 고려해야 합니다.

* 관리비/수선충당금: 현재 미납된 관리비나 수선충당금 등은 확인되지 않았으나, 낙찰 후 잔금 납부 전에 확인 및 정산이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

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* 물건 강점:

* 비교적 최근인 2017년에 건축된 연립주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 약목중학교 인근에 위치하며, 향후 도시재생 사업을 통해 주거 및 생활 환경 개선이 기대됩니다.

* 말소기준 권리보다 선순위 임차권이 존재했으나, 권리 포기로 인해 매수인이 인수할 권리가 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 물건 약점:

* 인근 편의시설 접근성이 아주 뛰어나다고 보기는 어려울 수 있습니다.

* 단지 규모가 크지 않아 관리 측면에서 일반적인 아파트와 차이가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 주요 매력 요인:

* 동일 단지인 천마리더스빌의 최근 실거래가를 고려할 때, 현재 감정가 수준에서 보수적으로 접근 시 시세 차익 또는 안정적인 시세 유지 가능성이 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 명도 과정이 상대적으로 수월할 것으로 예상되며, 법적 리스크가 적습니다.

* 대규모 도시재생 사업 추진으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 리스크 관리 방안:

* 철저한 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태, 관리 상태, 주변 환경을 재확인해야 합니다.

* 최종 배당표 확인을 통해 배당 순위 및 배당률을 정확히 파악하여 인수되는 권리가 없음을 재확인합니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

* 천마리더스빌 102동 2024년 2월 거래가: 167,000,000원 (84.88㎡)

* 천마리더스빌 101동 2026년 1월 예정 거래가: 165,000,000원 (84.88㎡)

* 본건 감정가: 169,000,000원

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 감정가(169,000,000원)는 최근 실거래가(167,000,000원) 및 예정 거래가(165,000,000원)와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

* 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상의 부담은 없습니다.

* 낙찰 예정가는 최근 실거래가 수준 또는 그 이하로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 따라서 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.