나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1157 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 1187-45 비단지 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 '대구효명초등학교' 남동측 근거리에 위치하는 '(발스하우스)B단지' 제1층 제101호 단위세대로서, 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 나대지 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제1층 제101호로서 외벽 : 본타일, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 ; 장판지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 남동측 하향 완경사지를 이루고 있으며, 자체지면은 평탄하게 조성한 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2025-04-21)(접합) 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 대구지방법원 2025타경1157 (1)

1.2. 소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 1187-45 비단지 1층101호

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 감정가: 299,000,000원 (2억 9900만원)

1.5. 면적

* 토지면적: 71.66㎡ (약 21.67평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 77.10㎡ (약 23.32평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 상OOO

1.9. 특이사항: 공동담보

1.10. 주의사항: 없음

1.11. 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 '대구효명초등학교' 남동측 근거리에 위치하는 '(발스하우스)B단지' 제1층 제101호입니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택 및 나대지 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제101호입니다.

* 외벽은 본타일, 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다.

2.4. 이용상태

* 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

* 위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

* 부정형의 토지로서 남동측 하향 완경사지를 이루고 있으며, 자체 지면은 평탄하게 조성된 건부지(다세대주택)로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

* 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 근저당권 (상주축산업협동조합, 2023-12-06 접수, 말소 예정)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 손경석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-11

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부요약

* 갑1: 소유권보존 (2018-05-21)

* 갑4: 소유권이전 (2023-12-01, 매매)

* 을8: 근저당권 (2023-12-06, 상주축산업협동조합, 금235,200,000원, 말소기준권리)

* 갑5: 가압류 (2025-02-07, 아주산업주식회사, 금300,000,000원, 말소)

* 갑6: 압류 (2025-04-23, 동작구, 말소)

* 갑7: 가압류 (2025-05-23, 중소기업은행, 금51,857,644원, 말소)

* 갑8: 가압류 (2025-06-23, 경북, 금18,040,000원, 말소)

* 갑9: 가압류 (2025-07-01, 중소기업은행, 금207,000,000원, 말소)

* 갑10: 가압류 (2025-07-11, 하나카드주식회사, 금8,267,855원, 말소)

* 갑11: 가압류 (2025-09-26, 서울보증보험주식회사, 금311,317,800원, 말소)

* 갑12: 임의경매 (2025-09-30, 상주축산업협동조합, 207,731,737원, 말소)

* 갑13: 가압류 (2025-10-01, 서울보증보험주식회사, 금500,657,530원, 말소)

* 갑14: 가압류 (2025-10-14, 메리츠캐피탈주식회사, 금46,982,329원, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,679,323,158원

3.5. 총평

* 말소기준권리 이후의 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 손경석씨는 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 인수할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 대구광역시 남구 봉덕동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집된 주거 지역입니다.

* '대구효명초등학교'가 인접해 있어 주거 환경으로서 기본적인 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

* 단지 자체의 이름은 '(발스하우스)B단지' 또는 '하이츠빌라(B)'로 파악되며, 주변에 유사한 형태의 주거 시설이 다수 존재합니다.

* 별도의 혐오시설이나 치명적인 부정적 상권 요소는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육: 대구효명초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 버스 승강장이 가까워 시내 이동이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역의 특성상, 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 병원 등)은 도보 또는 차량 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 조용한 주택가에 속하나, 일부 지역은 경사지를 포함하고 있으며, 북동측으로 도로와 접하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1994년식 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. (단, 건축물대장상 사용승인일은 2018-05-04로 표기되어 있어 최근 상태 점검이 필요합니다.)

* 높은 감정가: 제시된 감정가 2억 9900만원이 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 낙찰 후 명도 및 시세 차익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 규제 사항으로, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있으나, 현황 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 봉덕동에 위치한 다세대주택으로, 명확한 말소기준권리 및 대항력 없는 임차인으로 인해 권리상의 위험은 적은 물건입니다. 교육 및 교통 여건도 양호한 편입니다. 다만, 건물의 노후화 가능성과 함께, 최근 실거래가 대비 매우 높게 책정된 감정가가 가장 큰 부담 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 따라서 시세 조사를 철저히 하여 합리적인 범위 내에서의 입찰 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 소유권 이전 과정에서 법적 분쟁 소지가 적습니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 효명초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(1994년식, 1층)의 다세대주택은 제곱미터당 약 141만원에서 156만원 수준으로 거래되었습니다. 본건의 건물 면적 77.10㎡를 기준으로 환산 시, 시장가는 약 1억 870만원에서 1억 2000만원 사이로 추정됩니다.

제시된 감정가 2억 9900만원은 현재 시장가와 상당한 괴리가 있어, 낙찰 가능성을 낮추는 요인입니다.

따라서, 본건의 실질적인 시장 가치와 경매 특성을 고려하여, 예상 입찰가는 약 1억 1천만원에서 1억 3천만원 사이로 제안합니다. 낙찰을 위해서는 현재 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.