나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1168 [1] 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

전세사기피해자 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대구지방법원 2025타경1168 (1) 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 4층402호이며, 건물 용도는 오피스텔입니다.

건물은 2019년에 준공되었으며, 본 건물의 전용면적은 22.11㎡(약 6.69평)이고, 토지 지분 면적은 3.00㎡(약 0.91평)입니다.

감정평가액은 110,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 황OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 중구의 중심 상업 지역인 반월당역 인근에 위치하고 있습니다.

반월당역은 대구 지하철 1호선과 2호선의 환승역으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변으로 다양한 시내버스 노선이 운행되고 있습니다.

주변으로는 대형 백화점, 쇼핑몰, 금융기관, 병원, 관공서 등 각종 편의시설 및 생활 인프라가 밀집해 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

단지 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

주변 지역을 조사한 결과, 혐오시설이나 이에 준하는 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 16일자 평택세무서장의 압류(갑3)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재하므로 세심한 주의가 필요합니다.

을구 1번 순위의 주택임차권(황서원)은 2025년 6월 17일 접수되었으며, 보증금 120,000,000원, 전입일자 2022년 5월 10일, 확정일자 2022년 5월 12일입니다.

해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

임차인 황서원은 전세사기피해자 우선매수권이 있는 것으로 신고되어 있습니다.

또한, 공유자우선매수신고 사항이 있어 공유자가 있을 경우 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-10 (대항력 발생)

* 확정일자: 2022-05-12

* 배당신고일자: 2025-06-17

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (이는 권리분석상 소멸되는 권리를 의미할 수 있으며, 을구 1번 임차권은 인수 대상입니다.)

집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 2019-10-08 접수, 양금희 소유권이전1번신탁등기말소

* 을1: 2025-06-17 접수, 황서원 주택임차권 (120,000,000원, 2022-05-10 전입, 2022-05-12 확정, 말소: 인수)

* 갑3: 2023-05-16 접수, 평택세무서장 압류 (말소기준권리, 말소)

* 갑4: 2025-10-02 접수, 황서원 강제경매 (120,765,900원, 말소)

등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 오피스텔은 대구의 핵심 상권인 반월당 지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 갖추고 있습니다.

최근 거래 사례를 보면,

* 2024년 9월 11일, 22.113㎡ 면적이 95,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 9월 24일, 21.7589㎡ 면적이 100,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 11일, 22.113㎡ 면적이 91,500,000원에 거래되었습니다.

평균적으로 22㎡ 내외의 오피스텔이 약 9150만원에서 10000만원 수준에서 실거래되고 있음을 알 수 있습니다.

이는 본 물건의 감정가 110,000,000원과 비교 시, 시장 가격 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

반월당역 초역세권에 위치하여 대구 시내 어디든 접근성이 뛰어납니다.

롯데백화점, 현대백화점, 동아백화점 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있어 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다.

다양한 병원, 은행, 관공서 등이 밀집하여 행정 및 금융 서비스 이용이 용이합니다.

오피스텔 주변으로 다양한 상가와 식당, 카페 등이 형성되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

인근에 학군이 형성되어 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 황서원 씨의 존재입니다.

임차인의 보증금 120,000,000원은 본 물건의 감정가 110,000,000원을 초과합니다.

을구 1번 임차권등기가 '인수'로 기재되어 있고, 매각으로 인해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.

이는 낙찰가 외에 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미하며, 낙찰가의 약 120,000,000원을 추가로 부담할 가능성이 매우 높습니다.

또한, 임차인이 전세사기 피해자로 우선매수권을 행사할 경우, 다른 입찰자가 낙찰받지 못할 수도 있습니다.

공유자 우선매수신고가 있어, 공유자가 있다면 해당 권리 행사 여부도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구의 핵심 입지인 반월당 역세권에 위치하며, 신축급 오피스텔이라는 장점이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하며, 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 인수 금액이 상당할 것으로 예상됩니다.

전세사기 피해자 우선매수권 및 공유자 우선매수권 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어, 철저한 권리 분석과 함께 낙찰 후 인수해야 할 금액을 면밀히 계산해야 합니다.

잠재적 리스크가 크므로, 입찰 전 관련 법률 전문가와 상담하여 인수되는 임차 보증금의 정확한 금액과 최종적인 총 투자 비용을 산출하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 대구 중심 상업지구인 반월당역 초역세권으로, 높은 임대 수요와 투자가치가 기대됩니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 임차인 리스크 활용: 대항력 있는 임차인의 존재와 인수 조건이 낙찰가를 낮추는 요인이 될 수 있으나, 이는 인수 금액 증가로 이어지므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 최근 거래 사례(9150만원 ~ 10000만원)를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 95,000,000원 수준으로 판단됩니다.

다만, 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 하는 상황입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 시장 가치를 기준으로 산정합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제시합니다.

그러나 낙찰 후 임차인에게 지급해야 할 보증금(최대 120,000,000원)을 고려하면, 실제 총 투자 비용은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 되므로, 투자 결정 시 이를 반드시 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.