나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9453 [1] 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 252-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 "장곡중학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 동류 형의 다가구주택, 단독주택 및 관련 소규모 상가 등이 혼재하여 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역_ 전축종제한지역), 상대보호구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서 외 벽 : 스톤코트, 드라이비트 등 마감 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

다가구주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각.지상의 수목 포함.건축면적에 포함되지 않은 옥탑 및 발코니 포함하여 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9453 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 252-19

용도: 단독주택 (다가구주택으로 이용 중)

감정가: 719,444,180원

토지면적: 332.80㎡ (약 100.68평)

건물면적: 592.43㎡ (약 179.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사 (등기부상 확인)

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 "장곡중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 동류형의 다가구주택, 단독주택 및 관련 소규모 상가 등이 혼재하는 주거지역입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

토지 형태: 세장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 2일 접수된 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정(갑13)이 말소기준권리입니다.

선순위 권리: 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 저당권, 근저당권, 전세권 등은 확인되지 않습니다.

임차권 현황:

본건에는 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 임차권은 권리분석 시 매우 중요한 요소입니다.

* 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 임차권이 존재합니다. (을구 14번: 정찬익, 보증금 20,000,000원, 을구 18번: 계명준, 보증금 20,000,000원) 이로 인한 총 40,000,000원의 보증금 인수 가능성이 있습니다.

* 한국토지주택공사 관련 임차권 (을구 15, 16, 17번)은 각 보증금 85,000,000원으로, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 분류되어 있습니다. 다만, 임대차 승계 이의제기 확약서가 제출된 점으로 미루어 볼 때, 계약 관계 및 법적 해석에 따라 인수 부담이 경감될 수 있습니다. 그러나 최종적인 인수 여부는 명확한 확인이 필요합니다.

* 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 계약상 또는 법적 해석에 따른 것으로, 위 임차권들의 인수 가능성에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

주의사항: 대항력 있는 임차인이 다수 존재하므로, 명도 진행 시 법적 절차 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인과의 직접 소통 및 법률 전문가 상담을 통해 인수 보증금 및 명도 관련 사항을 정확히 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주로 단독주택 및 다가구주택이 혼재된 지역에 위치하여, 자체적인 상업 기능이나 배후 수요는 제한적입니다.

인근 소규모 상가 시설을 이용할 수 있으며, 대규모 상업 시설이나 편의시설은 차량을 이용하여 인근 구미시 등으로 이동해야 합니다.

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례 분석 결과, 전용면적 76~84㎡ 규모의 주택이 4,600만 원에서 9,200만 원 사이에 거래되었습니다.

제시된 주변 빌라/다세대 매매가는 단위 면적당 가격으로, 본건과 같이 건물 규모가 크고 복합 용도(다가구)로 이용되는 주택의 가치를 직접적으로 산정하는 데는 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 건물 전체의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건은 장곡중학교 서측 인근에 위치하며, 석적초등학교, 석적고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

교통: 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

편의시설: 인근 소규모 상가를 이용할 수 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요합니다.

주변 혐오시설: 현재 확인된 바로는 본건 바로 인근에 거주 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 현저한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 위험: 가장 큰 리스크 요인입니다. 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 물건명세서상 일부 임차권(을구 15, 16, 17번)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되었습니다. 이들의 보증금 총액은 255,000,000원에 달하며, 비록 임대차 승계 이의제기 확약서가 제출되었으나, 법적 절차 및 해석에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 을구 14, 18번 임차권(총 40,000,000원)은 배당받지 못할 경우 잔액을 인수해야 합니다.

명도 관련 비용 및 시간 소요: 대항력 있는 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁, 이사비용, 시간 지연 등이 발생할 수 있습니다.

건물 노후화: 본건 건물의 사용승인일은 2005년으로, 약 20년 경과되어 향후 유지보수 및 수리에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

임대관계 미상: 일부 임차인의 정확한 임대보증금, 차임 등의 정보가 미상이거나 확인이 어려운 부분이 있어, 실제 점유 및 권리 관계 파악을 위한 추가 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재, 장곡중학교 인근에 위치한 단독주택(다가구) 경매 물건입니다. 주거지역 내에 위치하며 토지 및 건물 면적이 상당하여 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

그러나 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 인수 가능성이 있는 임차권들의 존재는 본건의 가장 큰 리스크입니다. 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 입찰가 산정 시 부담이 줄어들 수 있으나, 이에 대한 법적 유효성 및 실제 인수 여부는 반드시 철저한 검토가 선행되어야 합니다.

건물 규모와 감정가격을 고려할 때, 적정 수준으로 평가되었다고 볼 수 있으나, 잠재적 인수 보증금, 명도 비용, 향후 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

임차권의 최종 인수 여부 명확화: 한국토지주택공사 관련 임차권의 경우, 계약상 인수 부담이 완화될 가능성이 있어, 명확화 시 투자 매력도 상승.

토지 가치 확보: 상당한 면적의 토지를 보유하고 있어, 향후 토지 자체의 가치 상승 또는 개발 잠재력 기대.

지역 개발 잠재력: 대구, 구미 등 주요 도시와 인접하여 지역 발전 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 719,444,180원

추정 인수 보증금 (확정 인수분): 40,000,000원 (을구 14, 18번 임차권)

* 참고: 물건명세서에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 법적 해석 및 계약 조건에 따른 것이며, 실제 인수 위험은 별도로 고려해야 합니다.

시세 분석: 본건과 규모 및 용도가 유사한 단독/다가구 주택의 최근 거래 사례가 부족하여 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 주변 빌라/다세대 시세는 본건 건물 규모와 현저한 차이를 보입니다. 따라서 감정가격을 기준으로 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 90% 수준으로, 잠재적 위험 요소를 고려하여 575,555,344원 ~ 647,499,762원 으로 예상합니다.

* 산정 기준: 본건의 '인수 보증금 합계: 0원' 명시 사항을 반영하여 감정가를 기준으로 산정하였으며, 실제 인수 보증금 발생 시에는 해당 금액을 차감하거나 추가로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.