나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9451 [1] 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 101동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 소재 "관호오거리" 남서측 인근에 위치하는 "삼주강변타운" 제101동 제2층 206호로서, 부근 일대는 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 제2층 제206호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, - 바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가) : 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 LPG가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 북측 하향 경사지대에 위치하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-28) (일부제한지역_모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 현장조사 시 소유자 및 점유자의 부재로 인하여 내부구조 및 이용상태 등은 인근 탐문조사 등에 의하였으니, 경매 진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9451 (1)

* 소재지: 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 101동 2층 206호

* 용도: 아파트

* 감정가: 35,000,000원

* 토지면적: 32.26㎡ (약 9.76평)

* 토지 지분: 32.255㎡ (약 9.76평)

* 건물면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

* 건물 지분: 50㎡ (약 15.13평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 아파트 개요

* 아파트명: 삼주강변타운

* 사용승인일: 1993년 11월 15일

* 총 동수: 5동

* 총 세대수: 873세대

* 최고층: 15층

* 본건 위치: 101동 2층 206호

* 전용면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

* 공급면적(분양면적): 제공된 정보에서 특정 호실의 분양면적은 직접적으로 확인되지 않으나, 일반적인 아파트 면적 기준으로 50㎡ (약 15.13평)는 전용면적으로 보입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 소재 "관호오거리" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류(폭 10m~12m)(집산도로)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(일부 제한 지역) 및 배출시설 설치 제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016년 6월 27일 접수된 국민은행의 근저당권(채권액 36,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들(근저당, 임의경매)은 모두 경매로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 36,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대 관계: 미상입니다. (현장 조사 시 소유자 및 점유자의 부재로 내부 구조 및 이용 상태 확인에 제약이 있었으며, 인근 탐문 조사에 의하였으므로 경매 진행 시 재확인하시기 바랍니다.)

* 본건은 임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 변동 가능성을 내포하고 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 속한 삼주강변타운은 1993년에 건축되어 연식이 30년 이상 경과한 아파트 단지입니다.

* 주변은 주거용 건물과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* "관호오거리" 인근으로 지역 교통의 중심지 역할을 할 수 있는 입지입니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 시설

* 삼주강변타운은 총 5개 동, 873세대로 이루어진 대규모 단지입니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 총 주차 대수는 270대(지상 4대, 지하 14대)로, 주차 공간이 비교적 잘 확보되어 있습니다.

5.2. 편의 시설 및 환경

* 단지 인근에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* "관호오거리"라는 지명은 지역의 주요 교차점임을 시사하며, 이를 통해 주변 지역으로의 접근성이 좋을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1993년 건축물로, 건축 30년 이상 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 현장 조사 제한: 소유자 및 점유자 부재로 인해 내부 구조, 상태, 이용 현황 등을 직접 확인하지 못했습니다. 관련 정보는 탐문 조사에 의존하였으므로, 경매 진행 시 재확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상이라는 점은 예상치 못한 점유 관계나 명도 시의 복잡성을 야기할 수 있습니다. (단, 현재까지 인수 보증금은 0원으로 파악됨.)

* 환경 규제: 본건 토지는 가축사육제한구역 및 배출시설 설치 제한지역에 해당하여, 향후 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 삼주강변타운 인근에 직접적으로 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 배출시설 설치 제한지역은 간접적으로 지역 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구지방법원 2025타경9451호로 진행 중인 경상북도 칠곡군 약목면 소재 삼주강변타운 101동 2층 206호 아파트입니다.

* 권리관계가 매우 깨끗하여 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당권보다 후순위의 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 감정가는 3,500만원으로, 소액 투자가 가능합니다.

* 건물 노후화 및 현장 조사 시 점유자 부재로 인한 내부 상태 미확인 등은 주의가 필요한 사항입니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 낙찰자가 권리상 추가 부담을 지지 않습니다.

* 소액 투자 가능: 감정가 3,500만원으로, 비교적 적은 금액으로 부동산 경매에 참여할 수 있습니다.

* 대규모 단지 내 아파트: 873세대 규모의 단지에 속해 있어 기본적인 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지역 개발 가능성: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 실거래가 정보에 따르면, 삼주강변타운 50㎡ 면적의 경우 2026년 6월 3,000만원, 2026년 7월 2,900만원 및 3,600만원에 거래되었습니다.

* 이는 해당 물건의 감정가(3,500만원)와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

* 최근 전월세 거래 내역을 보면, 보증금 2,300만원에 월세 0원 (5층) 또는 보증금 300만원에 월세 30만원 (9층, 13층) 등으로 거래되었습니다. 이는 시세 및 임대 수익 가능성을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 해당 물건은 15층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다. 일반적으로 층수 선호도는 중상층이 높으며, 2층은 상대적으로 선호도가 낮을 수 있습니다.

* 최근 최고가 거래액 3,600만원 (5층)과 비교했을 때, 2층의 가치를 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 시세 하단인 2,900만원~3,000만원 수준에서 시작하여, 단지 내 입찰 경쟁 상황과 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 경쟁 가격대를 고려할 때, 3,000만원 ~ 3,300만원 범위 내에서 입찰가를 책정하는 것을 권장합니다.

* 권장 입찰가 범위: 3,000만원 ~ 3,300만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.