나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12493 [1] 충청남도 천안시 동남구 봉명동 219 대우목화4차아파트 2동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 봉명동 소재 "천안여자상업고등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지,주택, 근린상가등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 아파트의 제1층 제102호로 외벽:시멘트몰탈위 페인트마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샷시창호등

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비,냉난방설비,소방설비,위생설비, 급수 및 배수시설, 가스설비,승강기설비,주차장설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형토지로 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 ,서측, 남측,북측의 소로를 통해 본건으로 진입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍용동 554 도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(순천향대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안서여자중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안여자상업고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 봉명동 219 도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2014-01-02)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(순천향대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안서여자중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안여자상업고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(순천향대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안서여자중학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안여자상업고등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

본건 목적물의 등기부상 도로명 주소가 개시결정 당시에는 '봉명1길 17' 이었으나 '봉명1길 18' 로 변경되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 기본 현황

본 건은 충청남도 천안시 동남구 봉명동 219에 위치한 대우목화4차아파트 2동 1층 102호이며, 총 3개 동, 248세대로 구성된 아파트입니다. 본 물건의 토지 면적은 57.77㎡(약 17.47평)이며, 건물 면적은 84.48㎡(약 25.55평)입니다. 본 건물의 건축물 사용승인일은 1990년 12월 05일입니다.

1.2. 경매 기본 정보

사건번호는 천안지원 2025타경12493(1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 천OOOOOOOO이며, 이는 등기부상 근저당권자인 천안서부새마을금고로 추정됩니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 감정 평가 정보

본 건물의 감정가는 175,000,000원입니다.

1.4. 주의사항

본건 목적물의 등기부상 도로명 주소가 개시 결정 당시에는 '봉명1길 17'이었으나, 현재는 '봉명1길 18'로 변경되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 봉명동에 소재하며, "천안여자상업고등학교"에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트 단지, 주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 동측, 서측, 남측, 북측의 소로를 통해 본 건으로 진입이 가능합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 본 건은 천안여자상업고등학교, 천안서여자중학교 등과 인접해 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정된 지역이 다수 존재합니다.

* 상업 시설: 주위로 근린상가들이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건물의 말소 기준 권리는 2014년 11월 26일 접수된 천안서부새마을금고의 근저당권(을6)입니다.

3.2. 말소 대상 권리

말소 기준 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 후순위 근저당권(을8, 을9) 및 가압류(갑6)가 포함됩니다.

3.3. 인수 대상 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않으나, "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다. 다만, 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황 및 관계

본 물건의 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 "기타참고사항(임대관례 및 기타)"에 "구체적인 임대차 관계는 미상임"이라고 명시되어 있어, 실제 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 봉명동 일대는 주거지와 근린 상업 시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 요소

인근에 천안여자상업고등학교가 위치하고 있으며, 주변 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 도시 계획에 따른 변화 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

* 아파트 단지 정보: 봉명동대우목화4차 아파트는 1990년에 준공되었으며, 총 248세대, 최고 15층, 최저 1층 규모입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다. 총 주차 대수는 180대입니다.

* 관리비: 2026년 5월 기준, 60㎡~85㎡ 이하 면적의 평균 관리비는 약 217,241원입니다.

5.2. 교통 및 편의 시설

인근 시내버스 승강장을 이용할 수 있으며, 주거지 주변에 근린 상가가 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 미상 관계

등기부상 인수할 임차 보증금은 없으나, 구체적인 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상치 못한 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 건축물 노후도

본 건물이 1990년에 준공되어 30년 이상 경과한 노후 아파트라는 점을 고려해야 합니다. 이는 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 잠재적 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.3. 주변 환경 관련 이슈

천안시 지역 내에서 폐기물 매립장(동면) 및 소각시설(백석공단) 설치와 관련된 갈등이 일부 보도되고 있습니다. 본건 소재지인 봉명동과는 직접적인 인접 지역은 아니나, 광역적인 환경 문제 및 지역 사회 갈등이 장기적으로 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 봉명동 소재의 아파트로, 학군 및 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 175,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 다만, 구체적인 임대차 관계가 미상이고 건물 노후도가 상당하다는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설과 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 대중교통 이용이 편리하고, 근린 상가가 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 175,000,000원입니다. 주변 유사 아파트 단지(예: 대우목화5차)의 시세(23평형 약 9천만 원, 28평형 약 1억 원 수준, 2026년 8월 기준)를 고려할 때, 본 건의 면적(84.48㎡, 약 25.55평)과 아파트 연식, 감정가 등을 종합적으로 판단할 때, 현재 시장 상황 및 본건의 잠재적 리스크(미상 임대차 관계, 건물 노후도)를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

본 건의 입찰가는 감정가 수준인 175,000,000원을 기준으로, 임대차 미상 관계에 따른 위험 부담을 감안하여 165,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다. 입찰 전 현장 조사를 통해 건물의 상태, 임대차 관계의 실제 유무 등을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.