나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12486 [1] 충청남도 아산시 음봉면 산동리 411-5 태경하나빌 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 음보면 산동리에 소재하며, "중부도시가스 본사" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 304호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호임

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급 ·배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(음봉07(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한지역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12486 (1)

소재지: 충청남도 아산시 음봉면 산동리 411-5 태경하나빌 3층304호

물건종별: 연립주택

감정평가액: 81,000,000원

토지면적: 122.06㎡ (약 36.92평)

건물면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 크리스에프앤씨 (추정)

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 아산시 음봉면 산동리에 위치하며, "중부도시가스 본사" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 단독주택, 공동주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

본건 북측으로 진입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(음봉07(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한지역350및지방자치단체600)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 24일 접수된 주식회사 크리스에프앤씨의 근저당권 (을5)입니다.

경매 신청 채권자는 해당 근저당권자인 주식회사 크리스에프앤씨입니다.

등기부채권 총액은 120,000,000원 (근저당) + 25,782,650원 (경매청구금액)으로 총 145,782,650원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012년 10월 8일

* 대항력: 있음

본 물건에는 대항력을 갖춘 임차인 조 가 존재하며, 보증금과 차임이 0원으로 신고되었으나 '임대차 관계 미상'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

인수 가능한 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 일반적인 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있습니다.

조용한 주거 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있으나, 상업 시설 접근성은 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량을 통한 접근이 편리하며, 인근 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

편의시설: 주변 환경이 주로 주거 및 농경지, 자연림으로 구성되어 있어 대규모 편의시설보다는 기본적인 생활 편의를 제공하는 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 자세한 편의시설 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 조 의 존재입니다. 전입일자가 2012년으로 오래되었고 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원이고 '임대차 관계 미상'이라는 점은 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 높입니다.

총 채무액이 감정평가액을 상당 폭 초과하고 있어, 경매 절차 진행 시 입찰 경쟁률이나 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 아산시 음봉면의 조용한 지역에 위치한 연립주택으로, 건축 연차(2004년 준공)와 면적(84.72㎡)을 고려할 때 일반적인 주거용 부동산으로 볼 수 있습니다.

주위 환경 및 교통 조건은 보통 수준이나, 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인의 존재와 그의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 관계가 불분명하다는 점입니다. 이는 명도 부담으로 작용할 수 있습니다.

최근 동일 건물 내 유사 면적 물건이 72,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 파악의 기준점이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 목적: 자연 친화적이고 조용한 환경에서의 생활을 원하는 실수요자에게는 고려해볼 만한 물건입니다.

향후 가치 상승: 아산시 지역의 발전 가능성이나 주변 개발 계획 등 외부 요인에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수도 있습니다. 다만, 현재로서는 명도 리스크 관리가 최우선입니다.

1.8. 예상 입찰가

주요 고려사항:

* 최근 유사 물건 실거래가: 72,000,000원 (2024년 10월, 본건과 동일한 411-5번지 태경하우스 84.72㎡)

* 감정평가액: 81,000,000원

* 임차인 리스크: 대항력 있는 임차인 존재, 보증금/차임 0원, 관계 미상으로 인한 명도 부담

종합적으로 볼 때, 최근 실거래가인 72,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 명도에 대한 잠재적 비용과 시간 소요를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 감정가 81,000,000원 대비 높은 채무액도 입찰가 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

현 시세 및 리스크 요인을 고려한 예상 입찰가는 75,000,000원 내외로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성, 경매 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.