나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1182 [1] 충청남도 예산군 예산읍 향천리 177 신천아파트 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 예산리 소재 "예산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 중 제3층 제303호로서 (사용승인일: 1991.06.29) - 외 벽: 치장벽돌쌓기 및 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감, - 창 호: 새시창호임.

이용상태

현황 아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대내 평탄히 조성된 부정형의 토지로서 현황 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 서측 및 북서측으로 폭 약 4 ~ 5m 내외의 아스팔트포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1182 (1)

소재지: 충청남도 예산군 예산읍 향천리 177, 신천아파트 3층303호

용도: 아파트

감정가: 67,000,000원

토지 면적: 57.99㎡ (약 17.54평)

건물 면적 (전용면적): 84.84㎡ (약 25.66평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 예산농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 예산리 소재 "예산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한 소로 2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 19일 접수된 예산농업협동조합의 근저당권(권리금액 48,000,000원)입니다.

이 외에 1991년 11월 6일 소유권이전(김인춘), 2022년 11월 1일 소유권이전(백승철), 2024년 11월 19일 소유권이전(임경현), 2025년 9월 25일 소유권이전(임준수), 2025년 9월 30일 충남신용보증재단의 가압류(권리금액 49,482,248원), 2025년 10월 15일 예산농업협동조합의 임의경매(말소기준권리) 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

등기부채권 총액은 97,482,248원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 12월 2일

대항력: 없음

본건의 경우, 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 예산농업협동조합의 근저당권(2024년 11월 19일 접수)입니다. 본 건의 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위이거나 내용상 소멸되는 모든 권리(가압류, 후순위 근저당 등)는 말소됩니다. 임차인은 대항력이 없으므로 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 지역 주민들을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 서비스 시설 위주로 구성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"예산초등학교"가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으나, 말소기준권리인 근저당권 외 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 권리상 인수 리스크는 거의 없다고 판단됩니다.

6.2. 물건 관련 리스크

건축 연도가 1991년으로 준공 후 약 35년이 경과하여 건물 노후화 및 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 예산군 예산읍에 위치한 신천아파트 303호로, 감정가는 67,000,000원입니다. 입지, 교통, 생활 편의시설 등 기본적인 주거 환경은 보통 수준이며, 인근에 초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수할 권리가 없는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화와 일부 토지 이용 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 지역 내 아파트로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 67,000,000원이며, 인수할 임차인 보증금은 0원입니다. 일반적인 경매 투자 관점에서, 현재 시세 및 주변 동향을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 및 시세 분석을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.