나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16047 [1] 충청남도 보령시 대천동 297-545 엘케이 산새마을 201동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 대천동 소재 "보령문화의전당 보령박물관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 7층 건물내 제201동 제202호로서, 외 벽: 페인팅 및 화강석 붙임 마감 등 내 벽: 벽지도배 및 타일마감 등 창 호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

현황 대체로 부정형 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(대천도시지역) , 제2종일반주거지역(2016-06-10) , 소로2류(폭 8m~10m)(2025-01-31)(소로2-186)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(보령)<하수도법

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-등기된 전세권자는 경매신청채권자이며, 대항력있는 주택임차인로서 배당에서 보증금이 전액변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
-전세사기피해자인 전세권자는 우선매수신고 가능(단, 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16047 (1)

소재지: 충청남도 보령시 대천동 297-545 엘케이 산새마을 201동 2층202호

물건종별: 아파트

감정가: 1억 3천 5백만 원

토지면적: 89.34㎡ (약 27.02평)

토지 지분: 89.343㎡ (약 27.02평)

건물면적: 64.96㎡ (약 19.65평)

건물 지분: 64.96㎡ (약 19.65평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 엘케이 산새마을

동: 201동

호: 202호

층: 2층 (총 7층 건물 중)

구조: 철근콘크리트구조

지붕: 콘크리트 평슬래브

전용면적: 64.96㎡ (약 19.65평)

총면적: 1178.25㎡ (약 356.43평, 해당 동 전체 면적)

건축면적: 212.26㎡ (약 64.21평)

건폐율: 16.9%

용적률: 90.4%

사용승인일: 2016년 09월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 보령시 대천동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 "보령문화의전당 보령박물관"이 소재하여 문화생활을 누리기에 용이합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북측 및 동측으로는 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 을2 전세권설정(이강태, 2019.04.04. 설정, 130,000,000원)이며, 본 경매개시결정(갑8, 이강태, 2025.10.16. 압류)보다 선순위입니다.

소유권 보존(갑1, 박정희, 2016.09.22.) 후 소유권 이전(갑2, 배유진, 2019.12.30.)이 있었으며, 이후 다수의 가압류 및 압류(서울보증보험주식회사, 목포세무서장, 목포원예농업협동조합, 한국양계축산업협동조합, 보령시, 논산세무서장)가 존재하였으나 모두 말소되었습니다.

전체 등기부채권 총액은 343,170,724원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수주의사항

본건의 경매 신청 채권자인 이강태는 전세권자(을2)로서, 보증금 1억 3천만 원을 설정하였습니다.

임차인 현황에 따르면 이강태는 보증금 1억 3천만 원, 차임 0원의 조건으로 2019년 4월 4일 전입(사업일자)하였으며, 확정일자는 2019년 3월 7일입니다. 제공된 정보에는 "대항력: 없음"으로 기재되어 있습니다.

하지만, 물건명세서와 주의사항에는 "등기된 전세권자는 경매신청채권자이며, 대항력있는 주택임차인으로서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 명시적인 내용이 있습니다. 따라서, 경매 절차에서 전세 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다.

3.3. 특이사항

공유자우선매수신고, 선순위 전세권이 있는 특수물건입니다.

전세사기피해자인 전세권자는 우선매수신고가 가능합니다(단, 1회에 한함).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 마트, 병원, 식당 등 기본적인 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 편의를 제공합니다. "보령문화의전당 보령박물관"이 인근에 있어 문화 시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역을 조사한 결과, 본건으로부터 인근에 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대천항 부근에서 해양 쓰레기 적치로 인한 악취 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

도보 거리 내에 다양한 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다. 또한, 보령문화의전당과 보령박물관이 인접하여 문화생활을 즐기기 좋습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 이용 시 본건까지 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주변 지역으로 이동이 편리합니다. 대천역까지의 접근성도 양호한 편으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 전세권 및 임차인 인수 리스크

가장 중요한 리스크는 경매 신청 채권자이자 전세권자인 이강태의 보증금 인수 가능성입니다. 명시된 주의사항에 따라 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 철저한 권리분석과 배당 순위 확인이 필수적입니다. 감정가(1억 3천 5백만 원)가 전세보증금(1억 3천만 원)보다 약간 높지만, 배당 절차상 모든 채권이 만족되지 못할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 공유자 우선매수

공유자우선매수 신고가 가능하다는 점은 입찰 과정에서 변수가 될 수 있습니다. 공유자가 경매가로 우선 매수할 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

6.3. 지역 내 특수성

보령시 대천해수욕장 인근에 장기 방치된 '유령 아파트' 사례가 있는 것으로 보아, 지역 내 개발 및 부동산 시장 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충남 보령시 대천동에 위치한 아파트로, 비교적 최근(2016년)에 사용 승인된 건물이지만, 선순위 전세권자가 경매를 신청한 임의경매 물건이라는 점에서 권리 분석이 매우 중요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정한 수준으로 보이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 그러나, 임차인(경매 신청 채권자)의 보증금 인수 가능성에 대한 명확한 주의사항이 존재하므로, 해당 리스크를 철저히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다. 공유자 우선매수 신고 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 건축된 아파트 (2016년 준공)

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지

* 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 가능성 (주변 시세 약 1억 1천만 원 ~ 1억 3천만 원 수준으로 파악됨)

* 보령문화의전당, 보령박물관 등 문화시설 인접

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 3천 5백만 원입니다.

권리 분석 결과, 경매 신청 채권자이자 전세권자인 이강태 씨의 보증금이 1억 3천만 원이며, 본 물건의 가장 큰 리스크는 이 보증금 중 일부가 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있고, 감정가(1억 3천 5백만 원)가 전세 보증금(1억 3천만 원)을 상회하여 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높습니다.

하지만, 명확한 '인수' 관련 주의 문구가 있기에, 입찰 시 이를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 주변 시세 및 권리 관계의 불확실성을 고려할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 1억 2천 1백 5십만 원 ~ 1억 3천 5백만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.