나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3916 [1] 대전광역시 유성구 지족동 992 반석마을아파트3단지 304동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 "대전반석고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 성숙중인 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 '지족역' 및 시내 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제18층 제1803호로, (사용승인일자: 2006.02.24) 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지 및 타일 등 마감. 창호: 샤시창호 임.

이용상태

아파트(방4, 욕실 겸 화장실2, 거실, 주방, 식당, 파우더룸, 전실 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 북동측으로 현황 노폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2018-02-23)(접합), 특수도로(자전거전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전반석고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(노은택지개발완료)<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 - 본건은 현장실사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부를 실사하지 못하여 내부구조 등은 집합건축물대장등본상 확인도면 등을 참착하여 작성하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다. - 본건은 집합건축물대장등본 상 확인도면(건축물현황도)에 '다락’이 소재하는 등 복층형으로 조사되는 바, 분리 매각 및 독립적 사용이 곤란한 부합물로 판단되어 그 가치를 본건 감정평가시 고려하여 감정평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

대전지방법원 2025타경3916 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 지족동 992 반석마을아파트3단지 304동 18층1803호

용도: 아파트

감정가: 85,200만원

토지면적: 64.54㎡ (약 19.52평)

건물면적: 113.96㎡ (약 34.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리은행 (우OOO)

특이사항: 유동화 물건

건물 사용승인일: 2006년 02월 24일

층수: 18층 중 18층

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 "대전반석고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 성숙된 주택지대이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 '지족역' 및 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

아파트 단지 북동측으로는 현황 노폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 07월 08일 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 110,000,000원) 입니다.

모든 권리는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리사항은 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상입니다.

(주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 및 거주 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 반석마을 3단지는 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 인근에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 대전광역시 유성구 지족동에 위치한 반석마을 3단지 아파트로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교육 시설: 대전반석고등학교를 비롯한 다수의 교육 시설이 인근에 있어 학군이 우수합니다.

* 교통: 지하철 지족역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설: 단지 주변 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

* 주차: 반석마을 3단지 아파트의 총 주차 대수는 1,243대(지하 949대, 지상 294대)로, 주차 공간이 충분합니다. (건축물대장 정보 기준)

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 물건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 다르게 채권 양수도 등의 절차가 관련될 수 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 내부 확인 제한: 감정평가 당시 현장 실사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 집합건축물대장등본 상의 도면 등을 참작하여 감정평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 이는 잠재적 하자 및 수리 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 다락 공간 존재 가능성: 집합건축물대장 상 '다락'이 소재하는 것으로 조사되었으며, 감정가에 반영되었으나 실제 활용 여부 및 법적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 보고되거나 지도상에서 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 편리한 교통과 양호한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

다만, 유동화 물건이라는 특수성과 더불어 감정평가 당시 내부 확인 불가, 다락 공간 존재 가능성 등은 투자 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 대전 지하철 역세권에 위치하며, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 권리 인수 위험이 없습니다.

* 경쟁력 있는 면적 및 층수: 113.96㎡ (약 34.47평)의 면적에 18층이라는 좋은 층수를 가지고 있습니다.

* 시세 대비 합리적 가격 기대: 최근 실거래가를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적인 113.96㎡ (약 34.47평)의 경우, 2026년 7월 1일 69,800만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 202만원 수준입니다.

감정가는 85,200만원으로, 최근 실거래가(69,800만원)보다 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 최근 실거래가인 69,800만원을 기준으로 시세 및 물건의 장점(좋은 층수 등)을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위:

본 물건의 최근 실거래가(69,800만원)와 층수 이점, 그리고 유동화 물건 등 특수성을 고려할 때, 73,000만원 ~ 77,000만원 범위에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 산정된 것으로, 실제 입찰 결과는 경쟁 입찰자 수, 현장 분위기 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.