나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503471 [1] 대전광역시 유성구 구암동 609-2 우성햇살아파트 8층809호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 구암동 소재 "유성고등학교" 북측 인근에 소재하는「우성 햇살아파트 제8층 제809호」로서, 부근은 단독주택, 다가구주택, 주상복합건물 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 북동측 근거리로 대전지하철1호선 유성온천역이 위치하고 있는바, 제반 대중교통사정은 양호 한편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 18층 건물 중 제8층 제809호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 마감, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임, - 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재경보기설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로 및 동측. 서측. 북측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상, 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보호구역(2024-06-27) (유성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-27)(유성고등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서 및 귀제시목록상 전유부분이 84.9737㎡로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 전유부분이 공동주택 84.9737㎡ 및 지하차고 9.3429㎡로 등재되어 있 고, 관리사무소에 문의한바 지하차고 부분은 현황 지하주차장(공용)으로 이용중인 것으 로 구두조사 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 인근주민으로 부터의 탐문조사 등을 통한 표준적 이용상황 및 집합건축물대장상의 도면을 기준으로 평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-등기사항전부증명서 상 전유부분이 84.9737㎡이나 집합건축물대장상 전유부분이 공동주택 84.9737㎡및 지하차고 9.3429㎡로 등재되어 있고 지하차고 부분은 현황 지하주차장(공용)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 대전지방법원 2025타경503471 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 구암동 609-2, 우성햇살아파트 8층 809호

용도: 아파트

감정가: 232,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 비젼하우스유한회사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 33.92㎡ (약 10.26평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물대장상 지하차고 면적: 9.3429㎡ (약 2.83평) - 현황 지하주차장(공용) 이용중

등기사항전부증명서상 전유부분: 84.9737㎡

집합건축물대장상 전유부분: 공동주택 84.9737㎡ 및 지하차고 9.3429㎡

1.3. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 구암동에 소재하며, 북측 인근에 유성고등학교가 위치합니다. 주거지역으로서 단독주택, 다가구주택, 주상복합건물 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.4. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입 및 주정차가 용이합니다. 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 북동측 근거리에 대전 지하철 1호선 유성온천역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 주변 환경

본건은 "유성고등학교" 북측 인근에 소재하며, 주거 지역으로서 다양한 형태의 주택 및 상업 시설이 혼재합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 및 중로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광특구, 유성고등학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부 현황 요약

등기부상 소유권 관련 사항은 이미원, 조성진으로 순차 이전되었습니다. 채권자 비젼하우스유한회사의 강제경매 신청(갑4)이 말소기준권리가 될 수 있으나, 을구 1번 전세권 설정(김칠호, 250,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리이므로 주의가 필요합니다.

2.2. 인수되는 권리

을구 1번 전세권 설정등기(2025년 8월 22일 접수, 권리자: 김칠호, 금액: 250,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

2.3. 임차인 현황

* 임차인: 김칠호

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 을구 1번 전세권자와 동일인으로 추정되며, 전세권은 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 윤시연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 4월 2일

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원인 특이한 상황입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 경매 진행 시 이 부분에 대한 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

2.4. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인(윤시연)이 존재하며, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 250,000,000원의 전세권이 있습니다. 특히, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원인 임차인의 존재는 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

3. 상권분석

본건이 위치한 대전광역시 유성구 구암동은 주거 중심의 지역으로, 주변에 학교와 근린 생활 시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

4. 생활정보

4.1. 아파트 개요

아파트명: 우성햇살아파트

주소: 대전광역시 유성구 구암동 609-2

사용승인일: 1993년 4월 24일

총 동수: 1개동

총 세대수: 136세대

최고층: 18층

주차대수: 총 56대 (지상 4대, 지하 4대 - 건축물대장 기준, 실제 총 주차가능 대수는 43대(지하) + 56대(옥외) = 99대 (JSON 기준))

전용 면적: 84.9737㎡ (약 25.70평)

분양 면적: (제공된 정보에 명확히 명시되지 않았으나, 전용면적 84.97㎡는 통상 30평형대에 해당)

4.2. 주변 편의시설

인근에 유성고등학교가 위치하며, 대전 지하철 1호선 유성온천역 등 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 인수되는 고액의 전세권

250,000,000원의 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점은 가장 큰 리스크입니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이며, 감정가 및 최근 실거래가와 비교 시 상당한 부담이 될 수 있습니다.

5.2. 대항력 있는 임차인 (보증금 0원)

대항력이 있는 임차인 윤시연 씨가 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 이러한 경우는 일반적이지 않으며, 추후 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

5.3. 공부상 면적과의 차이

등기부상 전유부분은 84.9737㎡이나, 집합건축물대장상에는 공동주택 84.9737㎡와 지하차고 9.3429㎡가 함께 등재되어 있습니다. 지하차고 부분은 현황 지하주차장(공용)으로 이용 중이며, 이로 인한 권리관계 및 실제 사용 면적에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.4. 노후 아파트

1993년에 사용승인된 아파트로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구의 준수한 입지 조건을 갖춘 아파트입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하나, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 250,000,000원의 전세권과 대항력 있으나 보증금 0원인 임차인의 존재는 매우 큰 부담으로 작용합니다. 또한, 공부상 면적과 실제 이용 현황 간의 차이도 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 지역적 이점

대전광역시 유성구는 지속적인 개발과 인프라 확충으로 가치가 상승할 가능성이 있는 지역입니다.

7.2. 경매 물건의 희소성

해당 지역의 경매 물건은 비교적 희소할 수 있으며, 시장 상황에 따라 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

현재 감정가는 232,000,000원이며, 최근 실거래가는 2026년 3월 253,000,000원(12층), 4월 214,000,000원(18층), 5월 232,000,000원(7층) 등 214,000,000원 ~ 253,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다.

하지만, 본건은 250,000,000원의 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원인 상태로 존재한다는 점이 매우 중요한 리스크 요인입니다. 이는 매수인의 총 부담액을 크게 증가시키는 요인입니다.

이러한 인수되는 권리(전세권)와 복잡한 임차인 현황을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 합니다. 인수되는 전세권 금액이 실거래가 범위를 상회하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가에서 인수되는 권리 부담, 잠재적 리스크 등을 차감하여 결정해야 합니다. 공격적인 투자를 가정하더라도, 250,000,000원의 인수 금액과 윤시연 임차인 관련 불확실성을 감안하면, 180,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 매우 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

이는 단순히 시장 시세만을 반영한 것이 아니라, 인수되는 채무와 복잡한 권리관계를 모두 감안한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 전에는 반드시 해당 권리관계 및 임차인에 대한 법률적 검토를 전문가와 함께 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.