나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2381 [1] 충청북도 음성군 대소읍 대풍리 355 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 대풍리 소재 "강당마을" 남서측 인근에 위치하고 있는 부 동산("답" 1필지,기호1) 및 삼호리 소재 "삼호3리마을" 북동측 인근에 위치하고 부동산 ("답" 1필지, 기호2)이며, 주위는 공업용부동산, 창고시설,농경지,과수원,농촌주택,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

1)기호1토지: 소형 차량 및 농기계기구 접근 가능하며, 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황은 보통임. 2)기호2토지: 소형 차량 및 농기계기구 접근 가능하며, 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 세장형이며, "답"으로 이용하고 있음 2)기호2토지: 토지 형태는 사다리형이며,"답"으로 이용하고 있음

인접 도로상태

1)기호1토지: 북서측 및 남동측으로 로폭 약2.5m~3m 도로와 접하고 있음 2)기호2토지: 북동측으로 로폭 약2.5m~3m 도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1토지(대풍리 355): 농림지역,가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률), 농업진흥구역(2016-06-30)(농지법) 2)기호2토지(삼호리 790): 농림지역(2025-08-21),가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률), 농업진흥구역(2025-08-21)(농지법),하천구역(2021-02-26)(성산천)(하천법)

제시목록 외의 물건

1)기호1토지: 북서측 지적 경계선 부근에 대추나무(1주)가 식재되어 있으며, 일반적인 거래 관행에 따라 토지에 포함 평가 하였음 2)기호2토지: 북측 지적 경계선 부근에 지하수관정이 소재하고 있으며, 제시외지하수관정(A) 으로 평가(\3,000,000원)하여 회보 하오니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

-지상의 북서측 경계선 부근 대추나무 1주 매각 포함
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경2381 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 곽OO (등기부상 곽영찬)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 대소읍 대풍리 355 (기호1) 및 삼호리 790 (기호2)

용도: 답 (토지)

매각대상: 토지매각

총 토지면적: 1732.00㎡ (약 523.93평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

총 건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

감정가: 98,724,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 대풍리 소재 "강당마을" 남서측 인근 (기호1) 및 삼호리 "삼호3리마을" 북동측 인근 (기호2)에 위치하고 있습니다.

주위는 공업용부동산, 창고시설, 농경지, 과수원, 농촌주택, 임야 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

기호1 및 기호2 토지 모두 소형 차량 및 농기계의 접근이 가능합니다.

인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호1 토지는 세장형이며, 현재 "답"으로 이용 중입니다.

기호2 토지는 사다리형이며, 현재 "답"으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호1 토지는 북서측 및 남동측으로 폭 약 2.5m~3m 도로와 접하고 있습니다.

기호2 토지는 북동측으로 폭 약 2.5m~3m 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호1 토지(대풍리 355)는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

기호2 토지(삼호리 790)는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 하천구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. (임차인 없음)

임대관계는 미상입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2025년 10월 17일 접수된 곽영찬 채권자의 임의경매개시결정(충주지원 2025타경2381)입니다.

등기부 요약:

* 소유권이전 (1998-04-16)

* 소유권이전 (2013-12-24)

* 소유권이전 (2023-08-04, 매매)

* 근저당권 (2025-07-03, 곽영찬, 900,000,000원, 말소)

* 임의경매 (2025-10-17, 곽영찬, 800,000,000원, 말소기준권리)

말소기준권리인 임의경매개시결정 등기 이후의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 을구(근저당권)는 말소 처리되어 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부 현황에는 관련 내용이 없습니다. (일반적으로 경매 절차에서 특별히 인수하는 권리가 없는 한, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.)

4. 상권분석

주변 지역은 공업용부동산, 창고시설, 농경지, 과수원, 농촌주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전통적인 상업 시설보다는 산업 및 농업 관련 시설과 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

본 건 토지가 농림지역에 속해 있어, 상업적 개발보다는 농업 또는 관련 시설 용도로 활용이 적합합니다. 주변에 대형 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 건 소재지는 농경지와 주거 지역이 혼재된 지역으로, 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 대중교통이 운행되고 있으나, 상세한 편의시설(병원, 학교, 마트 등)에 대한 정보는 제한적입니다. 농촌 지역 특성상 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본 건은 농지이므로, 매각 허가 결정 후 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

만약 미제출 시에는 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 매각 포함 물건

토지 지상의 북서측 경계선 부근에 식재된 대추나무 1주는 매각에 포함됩니다.

6.3. 제시외 물건

기호2 토지 지상에는 북측 지적 경계선 부근에 지하수관정이 소재하며, 이는 제시외 물건으로 약 3,000,000원으로 평가되었습니다. 경매 진행 시 참고해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

본 건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

특히 기호2 토지는 하천구역에도 해당되어 추가적인 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 활용 계획 수립 시 반드시 고려되어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군에 위치한 답(전) 토지 2필지로, 농림지역, 농업진흥구역 등 관련 법규에 따른 토지 이용 제한이 존재하는 물건입니다.

주위 환경은 농경지, 공업용부동산, 창고시설 등이 혼재된 지역으로, 교통 상황은 보통 수준입니다.

등기부상 인수할 권리관계는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 위험이 있습니다.

또한, 지상에 포함 매각되는 대추나무 1주와 평가된 지하수관정 등 현황에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농림지역 내 농지로서 농업 목적 또는 관련 시설 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 주변에 공업 시설 및 창고 등이 분포하여, 관련 종사자들을 위한 임대 수익 등 부가적인 활용 방안을 고려할 수 있습니다.

* 인근으로 도로가 접해 있어 접근성은 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 98,724,000원입니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 개별적인 가치, 주변 시세, 농지 취득 관련 규제, 향후 활용 가능성, 입찰 참여자들의 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히 농지취득자격증명 제출 의무, 농림지역 등 토지 이용 제한 사항을 충분히 인지하고, 본건에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

(인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려사항에서 제외됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.