나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5445 [1] 충청북도 단양군 적성면 소야리 29-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 블럭조 및 벽돌조 아스팔트 슁글지붕 2층 단독주택으로서 외벽: 목재사이딩 마감 창호: 하이샷시 창호 바닥: 장판, 타일 마감 내벽: 벽지, 타일 마감

이용상태

단독주택으로서 1층 - 방1, 주방, 거실, wc, 건실, 창고, 계단실 2층 - 방1

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 기본전기설비 등

부합물 및 종물

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1.건물만 매각임. 건물을 위한 법정지상권여부는 불분명
2.제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5445 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사케이아이코아즈대부 (감정평가서상 말소기준권리)

감정가: 87,882,770원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 단양군 적성면 소야리 29-7 (도로명주소: 충청북도 단양군 적성로 248)

토지 면적: 471㎡ (약 142.5평) - 건축물대장상 면적 기준

건물 면적:

- 주건물: 116.00㎡ (약 35.1평)

- 제시외 건물: 33.12㎡ (약 10.0평)

- 총 건물 면적: 149.12㎡ (약 45.1평)

용도: 단독주택

매각 대상: 건물만 매각 (토지는 매각 대상에서 제외됨)

건축물 사용승인일: 1935년

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

구조: 시멘트 블럭조 및 벽돌조, 아스팔트 슁글지붕 2층 단독주택

외벽: 목재 사이딩 마감

창호: 하이샷시 창호

바닥: 장판, 타일 마감

내벽: 벽지, 타일 마감

내부 구성:

- 1층: 방 1개, 주방, 거실, 욕실(WC), '건실'(추정), 창고, 계단실

- 2층: 방 1개

설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 기본 전기 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청북도 단양군 적성면 소야리에 위치하며, 금수산 자락 인근의 비교적 한적하고 자연 친화적인 환경에 자리 잡고 있습니다. 주변에는 전원주택, 임야, 농경지가 혼재되어 있어 조용한 생활 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 접근성

물건지 인근으로 주요 도로 접근성이 양호한 편입니다. 북단양IC에서 약 30분 거리이며, 단양 시내 및 적성면 소재지까지 차량으로 약 10~20분 내외로 이동 가능합니다. 대중교통 이용은 제한적일 수 있으므로 자가용 이용이 편리할 것으로 보입니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않으나, 기본적인 생활에 필요한 시설들은 차량 이동을 통해 이용 가능합니다. 검색 결과, 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 자연 경관이 우수한 지역으로 알려져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 주식회사케이아이코아즈대부의 강제경매 개시 결정 등기(2025.10.17. 접수)보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보입니다. 이에 따라 경매 절차가 완료되면 해당 물건의 소유권 및 기타 권리들은 원칙적으로 말소되어 매수인은 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

법정지상권: 본 건의 경우 '건물만 매각'이며, 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있어 주의가 필요합니다 [특이사항, 주의사항, 물건명세서 참고사항]. 이는 토지에 대한 사용권을 별도로 확보해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수되는 보증금

임차인: 이 (임차인)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2012-09-12

대항력: 있음

비고: 현재까지 확인된 바에 따르면 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

임차인 이 는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있습니다 [임차인 현황]. 비록 본 건에서는 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

소유권 이전 기록:

- 2004-03-22: 김광현 (소유권 이전)

- 2012-06-08: 이현주 (소유권 이전)

- 2022-01-17: 이철부 외 1명 (소유권 이전 - 증여)

- 2025-01-31: 이철부 (소유권 이전 - 재산분할, 12번 남정희 지분 전부 이전)

강제 경매 개시 결정:

- 2025-10-17: 주식회사케이아이코아즈대부 (채권액 198,942,778원, 말소기준권리)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 단양군 적성면 소야리는 주로 농경지와 임야, 그리고 전원주택들이 분포하는 지역입니다. 최근 귀촌 및 전원생활을 희망하는 수요에 맞춰 단독주택이나 전원주택 매물이 꾸준히 공급되고 있는 추세입니다.

4.2. 시세 동향 (인근 단독주택 및 유사 물건)

본 물건과 유사한 면적 및 조건의 전원주택 매물들은 대략 1억 5천만원에서 2억 6천만원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 특히, 금수산 자락 인근의 자연 친화적인 입지에 위치한 주택들은 좋은 경관과 조용한 환경을 장점으로 하여 높은 가격대를 형성하기도 합니다. 건축 연도가 오래된(1935년) 점을 감안하면, 현재 시세는 리모델링 여부 및 토지 가치에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

소야리는 청정한 자연환경과 낮은 지가로 인해 전원생활, 귀촌, 또는 요양을 위한 주거지로 적합한 곳입니다. 계곡이나 산이 가까워 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 편의시설이나 문화시설 등은 다소 부족할 수 있습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

가장 가까운 편의시설, 병원, 학교 등은 차량으로 약 10~20분 거리에 있는 단양읍 또는 적성면 소재지에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 불분명

가장 큰 리스크는 건물만 매각되는데, 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 낙찰 후에도 토지 소유자와의 협의가 필요하거나, 경우에 따라서는 토지 사용에 대한 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 건물 노후 및 상태

건축 사용승인일이 1935년으로 매우 오래되었습니다. 시멘트 블록 및 벽돌조로 튼튼하게 지어졌을 가능성이 있으나, 전반적인 건물 상태에 대한 면밀한 점검이 필요하며, 리모델링 또는 재건축에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 문제

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 토지 미포함

토지가 매각 대상에서 제외되어, 낙찰자는 건물만을 소유하게 됩니다. 토지에 대한 사용권리를 어떻게 확보할 것인지가 중요한 과제가 될 것입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 단양군의 아름다운 자연환경 속에 위치한 단독주택 건물입니다. 저렴한 감정가와 건물만 매각되는 점을 고려할 때, 토지 사용권 확보 및 건물 리모델링 계획이 명확한 투자자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다. 그러나 법정지상권 불분명, 건물 노후, 대항력 있는 임차인 존재 등 해결해야 할 과제들이 명확히 존재하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 파악하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 건물 면적 (116㎡ 주건물 + 33.12㎡ 제시외).

* 자연 친화적이고 조용한 입지로 전원생활, 귀촌, 세컨드하우스 등으로 활용 가능.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성이 있어, 리모델링 후 시세 차익 기대.

* 토지 사용권 확보 및 건물 리모델링을 통해 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가 87,882,770원을 기준으로, 법정지상권 불분명, 건물 노후, 임차인 이슈 등 여러 리스크 요인을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 주변 유사 물건 시세가 1억 5천만원 이상인 점을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 감정가 수준인 8천만원대 중후반에서 9천만원대 초반 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 토지 사용권 확보 방안 및 리모델링 비용을 정확히 산출한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.