나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30832 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1429 충북혁신영무인더스 1층124호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 ""한국가스안전공사 본사" 동측 인근에 위치한 "충북혁신영무인더스(지상7층/지하1층)" 내의 제1층 제124호로서, 주위환경은 근린생활시설 및 공장, 공공건물 등이 혼재된 지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 영무인더스 건물까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 중 제1층 제124호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 및 화강석 돌붙임 등 내 벽 : 시멘몰탈 마감 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

건축물대장상 판매시설이나 기준시점 현재 집기등이 적치된 공실임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로 공장(지식산업센터) 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측의 노폭 약15~20미터 포장도로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 준공업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2016-02-03)(중(집)2-42)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2022-02-08)(국립소방병원 옥상헬기장)<공항시설법>, 도시첨단산업단지(2016-02-03)(충북 진천음성 혁신도시 도시첨단산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 1층의 상가는 업종이 지정된 상태이며(1층에 부착된 상가유형 안내의 사진참조), 기준시점 현장조사시 1층의 여러 상가가 공실인 미성숙 상태로서 목측됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30832 (1)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1429, 충북혁신영무인더스 1층 124호

용도: 판매시설 (건축물대장상으로는 공장, 제1.2종근린생활시설)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

토지 면적: 51.90㎡ (약 15.7평)

토지 지분: 51.8979㎡ (약 15.7평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 102.40㎡ (약 31.0평)

건물 지분: 102.4㎡ (약 31.0평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 811,000,000원

채권자 (등기부상): 현대엘리베이터주식회사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국가스안전공사 본사" 동측 인근에 위치한 "충북혁신영무인더스" 건물 내 제1층 제124호입니다. 주변 환경은 근린생활시설, 공장, 공공건물 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

"충북혁신영무인더스" 건물까지 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남동측으로 폭 약 15~20미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건의 토지는 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로 2류 (폭 15m~20m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 (국립소방병원 옥상헬기장 관련), 도시첨단산업단지, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 6월 10일 접수된 현대엘리베이터주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사홍진하우징 (2022-10-26 접수)

* 근저당권: 현대엘리베이터주식회사 (2025-06-10 접수, 금284,880,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 현대엘리베이터주식회사 (2025-10-16 접수, 237,400,000원, 사건번호: 충주지원 2025타경30832)

* 압류: 남구(광주광역시) (2025-12-16 접수)

등기부채권 총액은 284,880,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 상가 현황

건축물대장상으로는 공장 및 제1,2종 근린생활시설로 등재되어 있으나, 감정평가 시점 상 건축물대장상 판매시설로 기재되어 있습니다. 현재 물건지 내부에는 집기가 적치된 상태로 공실로 확인되었습니다. 1층 상가의 경우 업종이 지정되어 있으며, 현장 조사 시 다수의 상가가 공실인 미성숙 상태로 파악되었습니다.

4.2. 지역 경제 활성화 요인

본 물건지는 한국가스안전공사 본사가 인근에 위치하며, 도시첨단산업단지 및 혁신도시개발예정지구 내에 포함되어 있어 향후 지역 경제 발전 및 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 국립소방병원이 소재하고 옥상 헬기장으로 인한 장애물 제한 구역이 설정되어 있는 점은 공공 의료 시설의 접근성을 시사합니다.

5.2. 공공기관 및 기타 시설

한국가스안전공사 본사가 인근에 위치하며, 혁신도시 개발 계획에 따른 다양한 공공 및 행정 기관의 입지가 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 미성숙 상가

현장 조사 시 1층 상가 다수가 공실이며 미성숙 상태로 파악되었습니다. 이는 향후 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 개발 예정지구 내에 위치한 신축 건물(2022년 사용 승인)의 상가로, 공장 및 근린생활시설 용도로 건축되었으나 판매시설로도 활용 가능합니다. 한국가스안전공사 본사 등 공공기관과 인접해 있으며, 교통망이 양호한 편입니다. 다만, 현재 1층 상가 다수가 공실 상태이며 미성숙 단계에 있어 향후 공실 리스크와 상권 활성화 시점 예측이 중요합니다. 모든 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 지상권 등 기타 권리사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 개발 계획의 수혜 지역 내 위치

* 신축 건물 (2022년 사용 승인)으로 비교적 양호한 건물 상태

* 한국가스안전공사 본사 등 주요 공공기관 인접

* 향후 혁신도시 발전 및 상권 활성화 시 가치 상승 기대

* 매각으로 대부분의 권리관계가 소멸되어 인수 부담 적음

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 811,000,000원입니다. 현재 물건지 1층 상가의 다수 공실 및 미성숙 단계임을 고려할 때, 투자자는 향후 상권 활성화 가능성, 임대수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 예상되는 공실 기간 및 공실률 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 본 보고서에서는 감정가를 기준으로 제시하나, 실제 입찰가는 시장 상황 및 투자자의 판단에 따라 결정될 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.