나이스옥션 법원경매 속초 2025타경298 [1] 강원특별자치도 양양군 강현면 중복리 145-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는감정 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 강현면 상복리 소재 "상복리마을회관" 남동측 인근에 위치하 며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 단독주택, 펜션 등이 소재하는 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 대체로 개별 운송수단을 이용하여 출입함.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약3-4m의 콘크리트 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 자연취락지구(상복리자연취락지구), 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 비행안전구역(2018-12-12)(협의위탁지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2,3 건물 공히 경량철골구조 판넬경사지붕 단층건으로서, 외벽: 징크판넬 마감 등. 내벽: 인테리어 및 타일마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호2,3 건물 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조바람.

공부와의 차이

본건 기호㉠~㉢은 일반건축물대장 상 기호3건물(주2동)의 부속건물로 등재되어 있는바, 경매 진행시 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 토지상에 소재하는 석축, 바닥포장, 조경수, 수도설비 등은
토지가치에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건개요

* 사건번호: 속초지원 2025타경298 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 양양군 강현면 중복리 145-4

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 242,488,500원

1.2. 면적정보

* 토지면적: 425.00㎡ (약 128.56평)

* 건물면적: 총 99.28㎡ (약 30.03평) (주1동 36.51㎡, 주2동 62.77㎡, 건축물대장 기준)

* 건물 제시외면적: 129.90㎡ (약 39.29평) (별도 관리 또는 미등기 건물 가능성)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강현농업협동조합 (채권자 정보는 제공된 개인정보 보호 조치에 따라 일부 가려졌습니다.)

2. 입지조건

2.1. 지역및주변환경

* 위치: 강원특별자치도 양양군 강현면 상복리 소재 "상복리마을회관" 남동측 인근

* 주위: 전, 답 등의 농경지 및 단독주택, 펜션 등이 소재하는 농촌지대

2.2. 접근성

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수단을 이용하여 출입함

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 3-4m의 콘크리트 포장도로를 이용하여 출입함

2.3. 토지이용현황

* 형태: 대체로 사다리형

* 이용: 상업용 건부지로 이용 중

2.4. 토지이용계획및제한

* 지역: 보전관리지역, 자연취락지구 (상복리자연취락지구)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 진입표면구역, 비행안전구역 (비행안전제5구역)

3. 권리분석

3.1. 권리분석요약

* 본건은 강현농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 하는 부동산 임의경매 사건임.

* 말소기준권리: 2024년 2월 27일자 강현농업협동조합 근저당권 (132,000,000원)

* 총 등기부채권액: 337,000,000원

* 본 건 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

3.2. 토지등기사항요약

* 소유권 변동:

* 2017년 9월 1일: 서정미 외 1명 소유권 이전

* 2022년 5월 6일: 서정미 4번정가건지분전부이전

* 2023년 5월 2일: 손선자 소유권 이전 (매매 40,000,000원)

* 주요 부담권:

* 강현농업협동조합 근저당 (132,000,000원)

* 최영만 근저당 (75,000,000원 + 65,000,000원)

* 김청재 근저당 (65,000,000원)

* 임의경매 개시: 2025년 10월 16일, 강현농업협동조합 (113,067,100원)

3.3. 건물등기사항요약

* 소유권 보존: 2024년 2월 8일, 손서은

* 주요 부담권: 토지 등기부와 동일한 근저당권들이 존재하며, 이들 역시 말소 예정임.

* 임의경매 개시: 토지 등기부와 동일하게 2025년 10월 16일, 강현농업협동조합

3.4. 말소되지않는권리

* 현황 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 명시적으로 기재된 바 없음.

3.5. 임차인현황

* 인수되는 임차 보증금: 0원

* 주의: 토지 및 건물 임대관계는 미상임. 임대차 관계가 존재하는 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내역을 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 상업적특성

* 본건은 제2종 근린생활시설 및 제1종 근린생활시설로 이용 중인 건물들이 소재하는 토지임.

* 주변 농경지 및 단독주택, 펜션 등과 함께 지역 주민 및 관광객을 대상으로 한 상업 시설로서의 잠재력을 가짐.

4.2. 지역내입지

* "상복리마을회관" 인근이라는 점은 지역 커뮤니티 접근성을 시사함.

* 양양군의 관광자원(해변 등)과의 연계 가능성을 고려할 수 있으나, 직접적인 해변가 위치는 아님.

5. 생활정보

5.1. 편의시설접근성

* 주변이 농촌지대 및 주거/펜션 밀집 지역으로, 대규모 상업 시설이나 대중교통 이용이 편리한 도심 지역과는 거리가 있음.

* 지역 내 소규모 편의점, 식당 등은 존재할 수 있으나, 구체적인 정보는 제공되지 않음.

5.2. 주거환경

* 인근에 단독주택 및 펜션이 분포하고 있어 주거 환경은 조용한 편으로 예상됨.

* 혐오시설 등에 대한 정보는 제공되지 않으며, 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적리스크

6.1. 미등기건물및면적불일치

* 건축물대장상 총 면적(99.28㎡)과 별도로 건물 제시외면적 129.90㎡가 존재하며, 일부 제시외 건물은 공부와 차이가 있음을 시사함 (기호㉠~㉢은 주2동 부속건물로 등재).

* 이러한 미등기 또는 공부상 차이가 있는 부분은 법적 문제 발생 가능성이 있으므로 면밀한 현장 조사가 필수적임.

6.2. 임대차관계의불확실성

* 임대 관계가 미상인 점은 예상치 못한 명도 저항 또는 추가적인 보증금 부담으로 이어질 수 있는 중대한 리스크임.

6.3. 토지이용제한

* 보전관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

6.4. 도로접근성

* 폭 3-4m의 좁은 도로에 접해 있어 차량 통행 및 향후 증축 시 불편이 예상될 수 있음.

7. 종합의견

* 본건은 강원도 양양군 농촌 지역에 위치한 근린생활시설 물건으로, 지역 주민 및 펜션 이용객을 대상으로 하는 상업 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 토지 및 건물 면적, 용도상 특이사항은 없으나, 제시외 건물 면적 및 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 철저한 현장 조사가 요구됩니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 명확한 편입니다.

8. 투자포인트

8.1. 지역개발잠재력

* 양양군은 동해안을 중심으로 관광 개발이 지속되는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 용도적합성

* 근린생활시설로서 지역 내 수요 충족 및 펜션 단지 인근이라는 점에서 특정 상업 활동(예: 편의점, 식당, 카페 등)에 유리할 수 있습니다.

8.3. 권리인수부담없음

* 경매 절차 완료 후 기존의 모든 근저당권 및 담보권이 말소되므로, 권리 인수 부담 없이 깨끗한 등기 상태로 취득 가능합니다.

9. 예상입찰가

* 본건의 감정가는 242,488,500원입니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 상기 제시된 잠재적 리스크(미등기 건물, 임대차 관계 미상 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 및 상권 분석, 그리고 법적 리스크에 대한 정밀한 평가를 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.