나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20957 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1805 원주반곡아이파크 102동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "반곡중학교" 남서측 근거리에 위치하며 주위는 아파트, 다가구주택, 각종 근린생활시설 및 나지 등으로 이루어진 주거지역으로서 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 용이하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 고려시 제반교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 제102동 건물 내 제8층 제802호로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, - 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙이기 등 마감, - 창호 : 플라스틱 하이샷시 창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비, 화재 경보 설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 도로 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 고도지구(45m이하), 제1종지구단위계획구역(반곡 현대아이파크), 중로1 류(폭 20m~25m)(2022-08-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 강원특별자치도 원주시 반곡동에 위치한 원주반곡아이파크 아파트입니다. 사건번호는 원주지원 2025타경20957이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 물건 세부 정보

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1805 원주반곡아이파크 102동 8층802호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 총 15층 중 8층

* 사용승인일: 2008년 3월 27일

* 감정가: 521,000,000원

* 토지면적: 88.92㎡ (약 26.90평)

* 토지 지분: 88.92309999999999㎡ (약 26.90평)

* 건물면적 (공급면적): 158.48㎡ (약 47.94평)

* 건물 지분: 158.4784㎡ (약 47.94평)

* 전용면적 (참고, JSON 분석): 약 84.87㎡ (약 25.67평)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "반곡중학교" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다가구주택, 각종 근린생활시설 및 나지 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지에 비해 등고가 평탄한 부정형의 토지이며, 현재 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 고도지구(45m 이하), 제1종지구단위계획구역(반곡 현대아이파크)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한 모든 축종제한)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 14일 북원신용협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 북원신용협동조합 근저당권 이후 접수된 권리(을9 근저당권, 갑6 가압류, 갑8 가압류, 갑9 강제경매, 갑10 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 권리 분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

* 등기부채권 총액: 516,918,805원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현황 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 원주 반곡동 일대는 신흥 주거지역으로 발전하고 있으며, 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 반곡중학교 및 관련 상업 시설과의 인접성을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소비 및 생활 편의 서비스 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 단지 정보: 원주반곡아이파크는 총 19개 동, 1335세대로 이루어진 대단지 아파트입니다. 2008년 3월에 사용승인되었으며, 최고 15층, 최저 2층으로 구성되어 있습니다.

* 주차: 총 1886대 주차 가능하며, 지하 주차대수가 1751대로 넉넉한 편입니다. 전기차 충전 시설도 마련되어 있습니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 기본 설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기, 화재 경보 설비, 소화전 설비, 지하주차장 등이 완비되어 있습니다.

* 주변 교육시설: 단지 남서측 인근에 반곡중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본 건의 감정가는 521,000,000원이나, 최근 실거래가 정보(2026년 5-6월 기준, 전용면적 약 84.87㎡)는 247,000,000원 ~ 290,000,000원 수준입니다. 이는 감정가가 시장 시세와 상당한 차이를 보이고 있음을 의미하며, 입찰 시 주의가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 점유자 및 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 원주시 반곡동의 비교적 신축급 대단지 아파트로, 입지 및 생활 환경은 우수한 편입니다. 하지만, 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이는 본 물건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인으로 분석됩니다. 최근 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 정확한 시세 조사와 권리 분석에 기반한 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대단지 신축급 아파트: 2008년 준공된 비교적 현대적인 아파트 단지로, 잘 갖추어진 기반 시설과 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 주거 지역으로서 교육 및 편의 시설 접근성이 좋으며, 교통 여건 또한 무난합니다.

* 시세 차익 잠재력: 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정된 만큼, 시장 가치에 부합하는 가격으로 낙찰받을 경우 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가(약 2억 4,700만원 ~ 2억 9,000만원) 및 물건의 층수(8층)를 고려할 때, 보수적으로 접근하되 경쟁 가능성을 감안하여 2억 7,500만원 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 최근 최고 실거래가 대비 낮은 가격으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 시세에 부합하는 가격으로 판단됩니다. (본 입찰가 산정 시 인수되는 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.