나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101488 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 949-3 현대제우스타워 7층708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 "호원초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트,오피스텔,근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 7층 708호, 외벽: 노출콘크리트위 화강석판붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임. (별첨 "건축물현황도" 및 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 개별난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로, 서측으로 중로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

호계동 949-3 :도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안양지원에서 진행하는 2025타경101488(1) 사건의 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안양시 동안구 호계동 949-3 현대제우스타워 7층 708호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 466,000,000원입니다.

토지 면적은 12.78㎡ (약 3.86평)이며, 건물 면적은 68.25㎡ (약 20.65평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 진OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동에 위치하며, 주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

"호원초등학교"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

동측으로는 광대로, 서측으로는 중로에 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 진OO입니다.

등기부 현황상 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 주식회사 피케이퓨쳐의 근저당권(을1)입니다.

이 외 다수의 근저당, 가압류, 강제경매가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 권리자가 신청한 경매이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

그러나 가장 중요한 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 본건에는 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인(진연경)이 존재합니다.

* 임차인 진연경 씨는 2022년 7월 25일 전입, 2022년 8월 8일 확정일자를 받았으며, 보증금은 365,000,000원, 차임은 0원입니다.

* 해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 대항력이 있습니다.

* 물건명세서에 따르면, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 2번 임차권등기(2024.10.15. 등기)가 명시되어 있으며, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 주의 문구가 있습니다.

* 이에 따라, 임차인 진연경 씨가 경매 배당을 통해 보증금 365,000,000원을 전액 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있으나, 위 물건명세서 및 등기부 요약상의 "말소: 인수" 정보와 상충될 수 있어 주의가 필요합니다. 채권자(진OO)와 임차인(진연경)의 관계를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 현대제우스타워는 2022년에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물로, 총 14층 규모입니다.

건물의 주 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 파악됩니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물 내에서 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2025년 7월: 42.67㎡(약 12.9평) 260,000,000원 (약 609만원/㎡)

* 2026년 1월: 42.67㎡(약 12.9평) 257,000,000원 (약 602만원/㎡)

* 2026년 4월: 50.31㎡(약 15.2평) 345,000,000원 (약 686만원/㎡)

본건은 68.25㎡(약 20.65평)으로, 가장 최근 거래가인 50.31㎡의 거래 단가(약 686만원/㎡)를 적용할 경우, 약 468,000,000원 정도의 시세로 추정해 볼 수 있습니다. 이는 본건의 감정가 466,000,000원과 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

본건은 안양시 동안구 호계동에 위치하며, 주변에 호원초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 다양한 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 건물 용도는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이며, 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

이용 가능한 설비로는 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 권리분석에서 언급한 선순위 대항력 있는 임차인 진연경 씨의 보증금 365,000,000원 인수 문제입니다. 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 이는 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이 됩니다.

이 경우, 낙찰가에 인수 보증금을 합산한 총 부담액이 현재 시세를 훨씬 상회할 수 있어 투자 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

채권자와 임차인의 동일인 여부, 그리고 임차인의 배당금 회수 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안양시 동안구 호계동 현대제우스타워 내 신축 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

다만, 68.25㎡ 면적 기준으로 시세는 약 4.1억 ~ 4.7억 원 수준으로 추정되며, 감정가 4.66억 원과 유사합니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 3.65억 원을 인수해야 할 가능성이 존재하며, 이 부분은 본건의 투자성을 결정짓는 가장 중요한 요소입니다.

임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우, 매수인은 상당한 금액을 추가로 부담하게 되므로, 명확한 권리 분석과 임차인과의 협의가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 내외부 상태 양호 예상.

* 안양시 동안구 중심 입지로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수.

* 최근 실거래가를 반영한 시세 수준에서 감정가 책정.

* 임차인 보증금 인수 조건에 따라 투자 수익률 변동성이 매우 큼. (만약 보증금 미인수 시, 시세 대비 합리적 투자 가능)

1.8. 예상 입찰가

현재 시세는 약 4.1억 원 ~ 4.7억 원 수준으로 추정되며, 감정가는 4.66억 원입니다.

본건의 가장 큰 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차인 진연경 씨의 보증금 365,000,000원 인수 가능성입니다.

만약 임차인이 보증금을 전액 배당받아 매수인이 인수하지 않는다고 가정할 경우, 예상 입찰가는 시세 수준에서 결정될 수 있습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 채권자와 임차인의 유사한 성함을 고려할 때, 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수할 가능성도 배제할 수 없습니다.

이러한 가정을 바탕으로, 현재 시세 및 감정가를 고려하여 보수적인 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 400,000,000원 (4억 원)

주의: 위 예상 입찰가는 임차인 진연경 씨의 보증금 365,000,000원이 경매 배당을 통해 전액 회수되어 매수인이 인수하지 않는다는 가정하에 산정되었습니다. 만약 보증금 인수 의무가 발생할 경우, 총 부담액은 낙찰가에 인수되는 보증금을 합산한 금액이 되므로, 본 예상 입찰가로는 투자 가치가 없을 수 있습니다. 반드시 입찰 전 임차인의 보증금 회수 가능성 및 인수 여부를 철저히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.