나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101468 [1] 경기도 군포시 당동 731-47 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 ‘군포중학교’ 동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공원, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 군포역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자루형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측에 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2023-12-29), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브위기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 1986.11.06) 외벽 : 치장벽돌 붙힘 마감 창호 : 샤시 창호 마감

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

1. 일괄매각, 지분매각
2. 공유자우선매수는 1회에 한함(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 군포시 당동 731-47에 소재한 단독주택으로, 안양지원 2025타경101468 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다. 감정가는 116,135,180원입니다.

토지 면적은 102.90㎡ (약 31.12평)이며, 이 중 매각 대상 지분은 25.73㎡ (약 7.78평)입니다.

건물 면적은 125.44㎡ (약 37.94평)이며, 이 중 매각 대상 지분은 31.36㎡ (약 9.49평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분으로, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 군포시 당동 소재 ‘군포중학교’ 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공원, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 군포역이 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

토지는 자루형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중이며, 본건 북서측에 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 과밀억제지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 일괄 매각 조건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 10월 11일 접수된 롯데카드 주식회사의 3번 장세영 지분 가압류(말소 예정)입니다.

말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 권리로는 건물 등기부상 을1 순위 주택임차권(곽현정, 보증금 90,000,000원)이 있으며, 전입일자 2021년 12월 22일, 확정일자 2022년 05월 04일, 등기부상 인수(2026.06.25 접수)로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 보증금으로, 총 90,000,000원입니다.

다만, "인수 보증금 합계" 항목에는 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 보증금 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 곽현정

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-22

* 확정일자: 2022-01-06

* 대항력: 있음 (건물 등기부상 을1 순위 주택임차권으로 등기되어 있으며 '인수' 조건으로 확인됨)

* 임차인: 김승완 (김 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-22

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않아 주의가 필요합니다. 보증금 0원으로 기재되어 있지만, 대항력 유무와 관련하여 세심한 확인이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

최근 인근 지역(군포시 당동) 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 기준으로 면적 54.404㎡(약 16.5평)는 155,000,000원, 59.41㎡(약 18평)는 260,000,000원, 54.45㎡(약 16.5평)는 190,000,000원에 거래된 것으로 확인되었습니다.

이는 다세대주택의 매매 시세를 참고한 것으로, 본건은 단독주택의 지분 매각이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건의 감정가는 116,135,180원이며, 매각 대상 지분(토지 25%, 건물 25%)의 감정가상 가치는 약 29,033,795원입니다.

그러나 곽현정 임차인의 인수 보증금이 90,000,000원에 달하여, 이를 낙찰자가 인수할 경우 총 매입 비용은 입찰가 + 90,000,000원이 됩니다. 이는 지분 가치 대비 상당히 부담이 되는 금액입니다.

주변에 군포중학교, 군포초등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

지도상 인근에 대규모 산업단지나 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종적인 현장 확인을 통해 주변 환경을 상세히 파악하는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

단독주택 및 다세대주택 밀집 지역으로, 인근에 공원, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

군포역(지하철 1호선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 지분만 매각되므로, 타 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자는 1회에 한하여 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 우선매수권을 행사할 수 있어, 투자 기회를 잃을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 곽현정 임차인의 보증금 90,000,000원 전부를 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 상당한 추가 비용 부담으로 작용합니다.

* 김승완 임차인의 불확실성: 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않은 임차인이 존재하여, 향후 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1986년 사용 승인된 건물로, 연식에 따른 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 관련 제한: 정비구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 제한사항이 있어 향후 재산권 행사 시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 단독주택 지분 매각으로, 특히 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 감정가상 지분 가치를 훨씬 초과하는 특수한 상황입니다.

이는 낙찰자의 총 투자 비용을 크게 상승시키는 요인으로 작용하므로, 투자 수익률 측면에서 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

공유자 우선매수 가능성, 미상 보증금 임차인의 존재 등 추가적인 위험 요소도 내포하고 있습니다.

따라서 본 물건은 높은 위험 부담을 안고 투자해야 하는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 긍정적 요인:

* 지하철 1호선 군포역 인근의 입지.

* 주변 생활 편의시설 및 교육 시설 양호.

* 부정적 요인:

* 25% 지분 매각으로 인한 재산권 행사 제약.

* 90,000,000원의 인수 보증금(임차인 곽현정) 발생.

* 보증금 정보가 불분명한 대항력 있는 임차인(김승완) 존재.

* 공유자 우선매수 가능성.

* 건물 노후화 (1986년 준공).

1.8. 예상 입찰가

본건은 지분 매각에 더하여 인수해야 할 보증금이 감정가상 지분 가치보다 현저히 높아, 일반적인 투자 관점에서 접근하기 매우 어려운 물건입니다.

낙찰자의 총 실질 매입가는 입찰가에 90,000,000원의 임차인 보증금을 더해야 합니다.

감정가상 지분 가치(약 29,033,795원)를 고려할 때, 총 매입 비용이 이를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 적극적인 투자보다는 공유자 우선매수권 행사 여부 확인 및 장기적인 관점에서 접근하거나, 리스크를 감수한 투자를 고려해야 합니다.

아래 제시하는 예상 입찰가는 투자자의 위험 감수 수준과 향후 협상 가능성 등을 종합적으로 고려한 speculative(투기적) 접근을 가정한 것입니다.

* 예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 20,000,000원

* 산정 근거:

* 상기 입찰가 범위는 감정가상 지분 가치(약 2900만원)보다 낮은 수준으로, 인수 보증금 9000만원을 포함한 총 매입 비용(총 1억 ~ 1억 1천만원)이 물건의 잠재적 가치 또는 투자 목표에 부합할 가능성을 염두에 둔 것입니다.

* 이는 매우 높은 위험을 수반하며, 최악의 경우 손실이 발생할 수 있는 금액입니다.

* 실제 입찰 시에는 공유자 우선매수권 행사 여부, 김승완 임차인과의 협상 가능성, 향후 매도 전략 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

* 입찰가는 제세공과금, 수수료 등을 제외한 금액이며, 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.