나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1703 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 441-11 퍼스트힐 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안구청' 북서측 인근에 위치하며, 주위에 아파트, 오피스텔, 단독주택, 공공시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안구청' 남동측 인근에 위치하며, 주위에 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 간선버스, 노선버스 정류장이 소재하며, 본건 남동측으로 직선거리 약 600미터 내외에 1호선 명학역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 간선버스, 노선버스 정류장이 소재하며, 본건 북동측 인접하여 1호선 명학역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건 중 제에이동 제7층 제702호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 중 제8층 제802호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 및 복합패널 마감 등 내벽 : 벽지 마감 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 마감 등 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중 임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 평탄화한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중 임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 33미터, 복동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) 일련번호 2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

건축물대장 상 제2종근린생활시설(사무소)로 표시되어 있으나, 현황 다세대주택으로 이용중임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- '일련번호 나' 는 일반건축물대장 상 안양시 건축과-3319(2019.02.25.)호에 의거 위반건축물 표기[위반내역:제2종근린생활시설(사무실,65.09㎡)→주택/불법용도변경] 되어 있는 바, 본건 경매 진행시 재확인 하시기 바람. - 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 441-11번지에 소재하는 도시형생활주택(퍼스트힐) 8층 802호입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경1703 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 164,000,000원입니다.

토지 면적은 11.59㎡ (약 3.51평)이며, 건물 면적은 32.37㎡ (약 9.79평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2012년 11월경 사용승인된 것으로 추정됩니다.

매각 기일은 별도로 명시되어 있지 않으나, 경매 진행 중인 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안구청' 북서측 인근에 위치합니다.

주변에는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 간선 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

수도권 전철 1호선 명학역이 북동측 인접 또는 남동측 직선거리 약 600미터 내외에 소재하여 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로 및 소로에 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 대기관리권역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 도시계획상 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 1월 24일 접수된 주식회사 우리카드의 가압류(갑3)입니다.

매각으로 인해 모든 인수되는 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매)는 소멸될 예정입니다.

그러나 본 건에는 '대항력있는 임차인'이 존재하여 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 곽

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 18일

* 확정일자: 2022년 6월 14일

* 대항력: 있음

권리분석 결과, 임차인 곽 씨는 대항력을 갖추고 있어, 낙찰자가 보증금 155,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. (배당신고일자가 말소기준권리보다 늦어 배당을 받지 못할 경우 전액 인수)

4. 상권분석

본건은 안양시 만안구청 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다양한 유형의 주거 시설과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 2026년 3월 거래된 주변 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 51.6㎡ (약 15.6평) / 1991년식 / 2층: 15,250만원 (평당 약 975만원)

- 39.04㎡ (약 11.8평) / 2017년식 / 4층: 23,500만원 (평당 약 1,986만원)

- 93.63㎡ (약 28.3평) / 2003년식 / 4층: 26,000만원 (평당 약 916만원)

본건(32.37㎡, 약 9.79평)의 감정가는 164,000,000원으로, 평당 약 1,675만원 수준입니다.

이는 주변 신축 빌라(2017년식, 평당 약 1,986만원)와 유사하거나 약간 낮은 수준이며, 구형 빌라(1991년식, 평당 약 975만원)보다는 높은 수준입니다.

본건의 준공 연식(2012-2014년 추정)을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 만안구청과 인접하여 행정기관 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 편의시설, 병원, 상업시설 등이 분포하여 생활 환경이 양호한 편입니다.

명학역(1호선)까지 도보 이동이 가능하나 다소 거리가 있으며, 다양한 노선의 버스 이용이 편리합니다.

주변 지도 검색 결과, 혐오시설이나 유해시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력있는 임차인 곽 씨의 보증금 155,000,000원 인수 부담입니다. 인수 금액이 매우 크므로 투자 결정 시 반드시 고려해야 합니다.

건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 표기되어 있으나 현황 다세대주택으로 이용 중이라는 점, 또한 '일련번호 나'로 위반건축물 표기(제2종근린생활시설→주택/불법용도변경) 내역이 언급되어 있어, 위반건축물 관련 문제 발생 가능성을 재확인해야 합니다. (이행강제금, 원상복구 등)

건물 준공 후 10년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구에 위치한 비교적 신축(2012-2014년식 추정)의 소형 도시형생활주택입니다.

입지 조건 및 교통 환경은 양호한 편이나, 대항력있는 임차인의 보증금 155,000,000원 인수 부담이 매우 크며, 위반건축물 가능성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

안양시 만안구라는 지역적 이점과 함께, 명학역 인근 개발 가능성.

소형 주택으로 1인 가구 및 투자 수요 존재.

위반건축물 문제 및 임차인 보증금 인수 부담이 해소될 경우, 시장 가치 대비 합리적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 155,000,000원 인수 부담을 제외하고, 순수 부동산 가치를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 전용 면적(약 9.79평)과 연식(2012-2014년식 추정), 주변 시세(평당 약 975만원 ~ 1,986만원)를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 대략 16,000만원 ~ 17,000만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 위반건축물 가능성 등의 리스크를 감안하여, 보수적으로 본 건의 순수 가치를 15,000만원으로 가정한다면,

이론적인 최대 입찰가는 15,000만원 (순수 가치) - 155,000,000원 (인수 보증금) = -5,000만원 이 되어, 단순 계산 시 투자 가치가 낮습니다.

따라서, 실제 투자 시에는 낙찰가가 총 투입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 합리적인 수준으로 결정되어야 합니다.

본 건의 잠재적 리스크를 충분히 할인하여, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

위반건축물 관련 조사 결과에 따라 입찰가는 변동될 수 있습니다.

총 예상 투자 비용은 (입찰가 + 155,000,000원)이므로, 275,000,000원 ~ 295,000,000원 범위가 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.