나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53499 [1] 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 1층179호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧한울초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

피알씨구조 피알씨구조지붕 지하2층, 지상10층 건 중 1층 179호로서, 외벽 : 복합 판넬 등 마감. 내벽 : 인테리어 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장 상 자동차영업소로 등재되어 있으나 현황 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 지하주차장, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 북동측, 남동측(보행자도로), 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장 상 자동차영업소로 등재되어 있으나 현황 근린생활시설로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53499 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 1층179호

용도: 근린상가

감정가: 938,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 74.40㎡ (약 22.51평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 배곧로얄팰리스 테크노1차

건축구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조지붕

층수: 지하 2층, 지상 10층 (본건은 1층 179호)

사용승인일: 2019년 3월 22일

건물 총 면적: 97,825.33㎡

1.4. 이용 현황 및 공부상 정보

집합건축물대장상 용도: 자동차영업소

현황 이용상태: 근린생활시설

주위환경: "배곧한울초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔 등이 소재하는 지역

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧한울초등학교" 남서측 근거리에 위치합니다. 주위로는 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 대체로 무난한 주위 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본 물건은 북동측, 남동측(보행자도로), 북서측으로 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 4월 1일 접수된 지앤비에이엠씨대부의 근저당(을12)으로, 채권최고액은 768,000,000원입니다. 본 물건은 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 인수할 사항은 없습니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 소유권이전(신탁말소): 갑4, 2022-04-01 접수

* 근저당: 을12, 지앤비에이엠씨대부, 2022-04-01 접수, 768,000,000원 (말소기준권리)

* 가압류: 갑5, 국민은행, 2023-07-12 접수, 100,000,000원 (말소)

* 압류: 갑7, 시흥시, 2024-09-03 접수 (말소)

* 임의경매: 갑9, 주식회사지앤비에이엠씨대부, 2025-10-17 접수, 767,027,523원 (말소)

* 근저당권부채권질권설정: 을12-5, 박순이, 2025-10-28 접수, 144,000,000원 (말소)

* 등기부채권 총액: 868,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 290,000원

* 전입/사업자등록일: 2022-09-26

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 속한 배곧신도시는 교육, 산업, 주거 인프라가 결합된 자족형 도시로 발전하고 있습니다. 주변으로 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔 등이 밀집되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 활용 가능성

집합건축물대장 상 '자동차영업소'로 등재되어 있으나, 현황은 '근린생활시설'로 이용 중이라는 점은 상업 시설로서의 유연성을 보여줍니다. 이는 향후 다양한 업종으로의 전환 및 활용 가능성을 시사합니다.

4.3. 잠재력

배곧신도시의 지속적인 개발 계획과 서울대학교 시흥캠퍼스 조성, 서울대병원 착공 예정 등 다양한 개발 호재는 향후 지역 상권의 활성화 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 배곧한울초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 및 교통 시설

주변에 다수의 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

집합건축물대장 상 '자동차영업소'로 등재되어 있으나, 현황은 '근린생활시설'로 이용 중인 점은 행정적인 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 현황대로 이용하는 데 큰 문제가 없을 가능성도 있습니다.

6.2. 유동화 물건 및 공동담보

본 물건은 유동화 물건이며 공동담보로 묶여 있어, 채권 및 담보 관련 구조의 복잡성을 내포할 수 있습니다. 경매 진행 과정 및 낙찰 후 처리 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지거래계약허가구역

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택 거래에 한정됩니다. 일반적인 매수자에게 직접적인 영향은 적을 것으로 보이나, 관련 법규를 숙지하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 '배곧로얄팰리스 테크노1차' 내 근린상가입니다. 건물이 비교적 신축(2019년 준공)이며, 초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다. 집합건축물대장 상 용도와 현황 이용상태가 다른 점, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 확인이 필요하나, 배곧신도시의 개발 호재를 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 관리 비용 부담이 적습니다.

* 배곧신도시 개발 호재: 서울대 시흥캠퍼스, 서울대병원 건립 등 다양한 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 차량 및 대중교통 접근성 양호.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 명확한 권리 분석 가능.

* 안정적인 상권: 신도시 내 근린생활시설 및 상업 시설 밀집 지역.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 938,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 유사 물건의 거래 사례, 임대 수익률, 향후 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가 대비 낙찰가율 등을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임장 활동과 함께 상세한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.