나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53520 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 844-10 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "각골초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제4층 제402호로, (사용승인일 : 2012.06.13) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실2, 다용도실1, 현관1 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 '다세대주택 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재, 시건장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 홍철우)로부터 2026.5.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53520 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 844-10, 4층 402호

용도: 다세대주택

감정평가액: 178,000,000원

건물면적: 69.27㎡ (약 20.96평)

토지면적: 31.36㎡ (약 9.49평)

토지지분: 31.3625㎡

건물지분: 69.2725㎡

사용승인일: 2012년 06월 13일

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "각골초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 위치한 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본 건 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

1.3. 건물 구조 및 이용상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제402호입니다.

* 이용상태: 다세대주택으로 현재 방 3개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실 2개, 다용도실 1개, 현관 1개 등으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 04월 25일 접수된 강서구(서울특별시) 압류(세무관리과-13410)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 현재 등기부등본 요약 및 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 홍철우 승계인)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 17일

* 확정일자: 2021년 12월 03일

* 배당신고일자: 2024년 01월 16일

* 대항력: 없음 (임차인 현황에 기재)

* 비고: 특이사항 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사로부터 2026년 5월 13일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 등기부등본상 주택임차권(을5, 권리자: 홍철우)은 '말소: 말소'로 기재되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 확약서 내용 및 등기부상 말소 처리로 보아 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.5. 상권 및 생활정보

* 상권: 본 물건은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

* 생활정보:

* 주변 교육시설: 각골초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 지역 내 상업시설 및 편의시설을 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건 변경: 임차인 관련HUG의 확약서 내용에 따라 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권이 포기되었으므로 낙찰자는 임차인과 관련된 법적 분쟁으로부터 안전할 것으로 보이나, 계약 내용의 정확한 이해가 필요합니다.

* 임차인 관련 초기 정보 불일치: 초기 특이사항에 '대항력 있는 임차인'으로 언급되었으나, 등기부 및 확약서상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 이는 권리분석 시 혼란을 야기할 수 있는 부분으로, 최종적으로는 인수 부담이 없음을 확인하였으나 주의 깊은 검토가 필요했습니다.

* 건물 내부 확인 제약: 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인한 폐문으로 내부 확인이 제한되어, 실제 내부 구조나 이용 상황이 공부와 다소 상이할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 개략적인 지도 확인 결과, 주거지역 특성상 인근에 대규모 산업단지나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 이에 대한 상세한 현장 조사는 별도로 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 각골초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 건물은 2012년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 권리 관계상 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 분석되어 낙찰 후 명도 관련 리스크가 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정평가 시점에 내부 확인이 어려웠던 점과 토지이용계획상의 일부 제한사항은 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 절차 진행이 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

* 생활 편의시설 접근성: 초등학교가 인접해 있고, 대중교통 이용이 편리하여 주거 환경으로서의 가치가 있습니다.

* 개발 가능성: 지역 내 노후 주택 밀집 시 재건축 또는 재개발 가능성을 염두에 둔 투자 접근도 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 178,000,000원

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반):

* 최근 거래 사례 (JSON 2): 2015년식 다세대주택 20.96㎡가 4,400만원에 거래되었습니다. 이를 면적 69.27㎡ 기준으로 환산 시 약 145,467,000원 수준입니다. (210만원/㎡)

* 최근 거래 사례 (JSON 3): 2002년식 다세대주택 60.06㎡가 14,400만원에 거래되었습니다. 이를 면적 69.27㎡ 기준으로 환산 시 약 165,555,300원 수준입니다. (239만원/㎡)

* 종합 의견: 제공된 주변 시세 데이터의 가격대가 감정가(178,000,000원)보다 낮게 형성되어 있는 점을 감안할 때, 시세는 약 145,000,000원에서 165,000,000원 사이로 추정됩니다. 다만, 거래된 물건들의 연식 및 면적이 본 물건과 차이가 있어 절대적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 예상 입찰가: 인수 보증금이 0원임을 고려할 때, 감정가 대비 80%~90% 수준에서 보수적으로 접근하는 전략을 제안합니다. 이는 제공된 시세 범위를 상회하거나 근접하는 수준입니다.

* 보수적 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.