나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53508 [1] 경기도 광명시 철산동 119-2 가산디오스텔 오피스텔 6층612호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 "도덕초등학교" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 공동 주택, 아파트형공장, 업무시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 중 6층 612호로서 외벽 : 몰탈페인팅등 마감 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생설비등 되어있고 건물내 승강기설비, 소화설비, 주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주상용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 물건 서측으로 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 고도지구, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 제3종구역<공항시설법>, 진입표면구역(김포공항)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.01.21.자로 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 보고서는 경기도 광명시 철산동 119-2번지에 위치한 가산디오스텔 오피스텔 6층 612호에 대한 경매 물건 정보를 제공합니다. 사건번호는 안산지원 2025타경53508 (1)이며, 감정가는 184,000,000원입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 광명시 철산동 119-2 가산디오스텔 오피스텔 6층 612호

용도: 오피스텔

감정가: 184,000,000원

토지면적: 7.99㎡ (약 2.42평)

토지 지분: 7.993999999999999㎡ (약 2.42평)

건물면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

건물 지분: 19.05㎡ (약 5.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2020년

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 광명시 철산동에 소재한 "도덕초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동 주택, 아파트형 공장, 업무 시설, 공장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본 물건이 속한 건물까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 대상 물건 서측으로는 도로와 직접적으로 연계되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건의 토지는 일반 공업 지역에 속하며, 고도 지구, 대로2류(폭 30m~35m, 주간선도로), 제3종 구역(김포공항), 진입 표면 구역(김포공항), 과밀 억제 권역, (한강) 폐기물 매립 시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 주택 취득 시 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 갑구에는 소유권 이전, 압류 내역이 확인되며, 을구에는 주택 임차권이 등기되어 있었습니다. 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전(2022-03-02, 오승훈)

* 주택임차권(2023-08-08, 최혜성, 금185,000,000원, 전입일자 2022-03-02, 확정일자 2022-02-08)

* 압류(2023-02-07, 강서세무서장, 말소기준권리)

* 압류(2024-05-31, 광명시)

* 강제경매(2025-10-17, 주택도시보증공사, 185,000,000원)

* 압류(2025-11-18, 양천세무서장)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인으로 주택도시보증공사(임차권자 최혜성 승계인)가 있으며, 보증금 185,000,000원에 차임은 0원입니다. 해당 임차인은 2022년 3월 2일 전입(사업)하였고, 2022년 2월 8일 확정일자를 받았습니다. 배당신고는 2023년 8월 8일에 이루어졌습니다.

중요한 점은, 2026년 1월 21일자로 신청 채권자(주택도시보증공사)로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었다는 것입니다. 이로 인해 본 건 낙찰자는 임차인에게 별도의 임차보증금을 인수할 부담이 없습니다. 즉, 임차인으로 인한 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 철산동 일대는 주거, 업무, 상업 및 공업 시설이 복합적으로 분포된 지역입니다. 가산디오스텔 오피스텔은 이러한 지역 특성 속에서 업무 시설 및 소형 주거 공간으로서의 역할을 수행하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

대상 물건 인근에는 도덕초등학교가 위치하고 있으며, 전반적으로 업무 시설과 공장, 공동 주택 등이 혼재하고 있습니다. 현재까지 파악된 정보 및 지도상 확인 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 6층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 몰탈 페인팅, 내벽은 몰탈 위 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 건물 내에는 위생 설비, 승강기, 소화 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

도덕초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 다양한 업무 및 상업 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

본 물건의 토지는 고도 지구, 공항 관련 구역, 과밀 억제 권역, 폐기물 매립 시설 설치 제한 지역, 외국인 주택 취득 관련 허가 구역 등에 해당합니다. 이러한 사항은 향후 건물 활용이나 재건축, 증축 등에 영향을 줄 수 있으나, 현재 시점의 오피스텔 이용에는 직접적인 제약이 크지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 외국인 주택 취득 관련 허가 구역 지정은 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

6.2. 기타 특이사항

HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경에 따라 신청 채권자로부터 임차보증금 반환 청구 및 대항력이 포기되었습니다. 이는 낙찰자에게 추가적인 보증금 인수 부담이 없다는 긍정적인 요인입니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 광명시 철산동에 위치한 신축(2020년 준공) 소형 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 여건이 보통 수준입니다. 특히 HUG로부터의 임차권 관련 모든 권리가 포기되어 낙찰자가 보증금을 추가로 인수할 위험이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 건물 연면적이 넓지는 않으나, 소형 유닛으로 1인 가구 임대 수요나 소액 투자용으로 고려해 볼 수 있습니다. 감정가는 184,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래 사례는 이보다 낮은 수준을 보이고 있어 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰자가 임차인에게 지급할 보증금이 전혀 없는 완전한 권리 승계 물건입니다.

* 2020년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 도덕초등학교 인근의 업무 및 상업 복합 지역에 위치하여 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 면적이 작아 소액으로 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 동일한 면적(19.05㎡)의 오피스텔 거래 가격은 다음과 같습니다.

2024년 1월 13일: 91,000,000원

2026년 7월 15일: 85,000,000원 (예상 또는 과거 데이터 오류 가능성)

2026년 7월 15일: 85,000,000원 (예상 또는 과거 데이터 오류 가능성)

가장 최근 실거래가인 2024년 1월 91,000,000원을 기준으로 볼 때, 현재 시세를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 감정가(184,000,000원)와 실거래가(91,000,000원) 간의 큰 차이를 고려할 때, 실거래가 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

권리 인수 부담이 없다는 점과 신축 건물임을 감안하여, 최근 거래가격을 기준으로 약 100% ~ 110% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황 판단에 따라 유연하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.