나이스옥션 법원경매 안산 2025타경904 [1] 경기도 광명시 철산동 420 도국세인트빌딩 9층901호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 "지하철7호선 철산역" 남측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 11층 건 내, 9층 901호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 숙박시설(여관, 제이모텔(객실 6개호))으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로, 제2종근린생활시설, 위락시설 및 숙박시설 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 12M, 서측으로 폭 약 6M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.21.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임. - 본건은 후면 호별배치도 및 내부구조도와 같이 제시외건물 ㉠ (조립식패널조, 창고 등, 약 4.8㎡)이 소재하고 이는 주택과-26854(2019.6.24.)호에 의거 위반건축물 등재[2017년, 건축법 제14조, 증축, 조립식패널조 숙박시설(창고), 4.8㎡]된 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 위반건축물로 등재된 조립식 패널조 제시외 창고 등 포함.
2. 숙박시설(여관, 제이모텔(객실 6개호))로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경904 (1)

소재지: 경기도 광명시 철산동 420 도국세인트빌딩 9층901호 (신주소: 경기도 광명시 오리로854번길 12)

건물명: 도국세인트빌딩

구분: 구분건물 (9층 901호)

용도: 숙박시설 (여관, 제이모텔, 객실 6개호)

감정가: 1,440,800,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자 (경매신청인): 국민은행

1.1. 1.면적 정보

토지면적: 49.03㎡ (약 14.83평)

토지 지분: 49.03㎡ (약 14.83평)

건물면적: 292.35㎡ (약 88.43평)

건물 지분: 292.35㎡ (약 88.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 4.80㎡ (약 1.45평)

1.2. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕

총 층수: 지하 2층, 지상 11층

본건 위치: 지상 9층 901호

건물 주용도: 제2종근린생활시설

기타 용도: 위락시설 및 숙박시설

건축 허가일: 2003년 3월 4일

사용 승인일: 2004년 5월 24일

건물 전체 연면적: 5807.22㎡

전체 대지 면적: 765.1㎡

건축 면적: 530.54㎡

내부 기계 주차대수: 3대

1.3. 특이사항

유동화 물건, 위반건축물 등재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 지하철 7호선 철산역 남측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 북측으로 폭 약 12M, 서측으로 폭 약 6M의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2020년 1월 30일 접수 국민은행 근저당권 (채권액 8억 4천만원)

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑26: 2016-01-12 소유권이전 (장인순)

* 갑27: 2020-01-30 소유권이전 (김승옥, 매매가 9억 7천만원)

* 을12: 2020-01-30 근저당권 (국민은행, 8억 4천만원) - 말소기준권리

* 갑28: 2025-02-05 압류 (안동세무서장) - 소멸

* 갑29: 2025-05-27 압류 (광명세무서장) - 소멸

* 갑30: 2025-08-05 가압류 (국민은행, 10,595,940원) - 소멸

* 갑31: 2025-08-08 가압류 (신용보증기금, 91,417,808원) - 소멸

* 갑32: 2025-08-12 가압류 (경기신용보증재단, 11,277,905원) - 소멸

* 을14: 2025-10-02 근저당권 (한춘희, 6천만원) - 소멸

* 갑33: 2025-10-15 임의경매개시결정 (국민은행, 627,173,424원) - 소멸

* 갑34: 2025-10-20 가압류 (주식회사케이비국민카드, 15,050,620원) - 소멸

* 갑35: 2025-11-18 압류 (광명시) - 소멸

3.2. 인수 대상 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

다만, 임대관계가 미상으로 확인됩니다. 이는 실제 점유자 확인 및 권리관계 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 철산동 지역은 지하철 7호선 철산역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

주변에 다수의 상가, 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 유동 인구가 풍부하며, 숙박시설로서의 잠재력도 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

지하철 7호선 철산역 역세권으로 대중교통 이용이 용이합니다.

인근에 버스 정류장이 있어 광역 접근성 또한 우수합니다.

주변 상업시설, 금융기관, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

광명광덕초등학교와 인접한 상대보호구역으로 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

제시외 조립식 패널조 창고 (약 4.8㎡)가 위반건축물로 등재되어 있습니다.

이 부분은 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있으며, 철거 또는 원상복구에 대한 추가적인 검토 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수할 보증금이 없다고는 하나, 임대 관계 자체가 미상으로 확인됩니다.

이는 현재 운영 중인 숙박시설(여관, 제이모텔)의 실제 운영 주체, 계약 관계, 미정산 보증금 또는 차임 등 추가적인 조사가 필요한 사항입니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 복잡한 금융 구조를 가질 수 있어 권리관계에 대한 심층적인 이해가 필요합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 건축 규제가 적용됩니다.

* 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (외국인 주택 취득 시, 광명시 소재 아파트 관련).

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 철산역 초역세권에 위치한 숙박시설(모텔)로, 상업 및 주거 밀집 지역의 장점을 가지고 있습니다.

토지/건물 일괄 매각으로 권리관계는 비교적 명확하나, 위반건축물 등재 및 임대 관계 미확인 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

적극적인 현장 조사와 법률 검토를 통해 리스크를 해소한다면, 안정적인 수익형 부동산으로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(7호선 철산역) 인접 입지

* 숙박시설(모텔) 운영 중으로 즉시 수익 창출 가능성

* 지역 내 상업 및 주거 복합 지역으로 배후 수요 확보 용이

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 정리 용이

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,440,800,000원입니다.

인수할 보증금이 없어 입찰가 산정 시 별도 부담은 없습니다.

다만, 위반건축물에 대한 처리 비용, 미확인 임차 관계 조사 비용, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 시세 조사를 통한 심층 분석 후 산정 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.