나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53492 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 856-5 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오중학교" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(다세대주택 제3층 제302호)로서 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조및조적조 경사스라브위슁글지붕 지하1층 지상3층 건물내 3층 302호로서, (사용승인일 : 1995.01.17) 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.02.26.자로 신청채권자 서울보증보험 주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 안산지원 2025타경53492 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 856-5 3층302호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 1995년 1월 17일

감정가: 136,000,000원

토지면적: 36.16㎡ (약 10.94평)

토지 지분: 36.16㎡

건물면적: 66.96㎡ (약 20.26평)

건물 지분: 66.96㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 사정은 보통 수준입니다.

토지는 세장형으로 다세대주택의 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 10월 28일자 안산세무서장의 압류입니다.

본 경매 절차 진행으로 인해 등기부상 대부분의 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각 후 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황 분석 결과, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (주택임차권자 한국토지주택공사 승계인)

보증금: 140,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2018-07-05, 확정일자: 2018-06-21

비고: 신청채권자(서울보증보험)로부터 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-09-19

비고: 대항력 없음.

* 임차인: 최

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-09-19

비고: 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 "본오중학교" 인근에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 속합니다.

주변에 학교, 주택가, 근린생활시설 등이 있어 주거 기능 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

지역 내에서의 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 상업시설이나 산업단지가 인근에 없어, 배후 수요는 주로 지역 주민에 국한될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본오중학교, 본오초등학교, 안산신길중학교 등이 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 차량 이용 시 상록구청 및 안산시 주요 상업 시설 접근이 가능합니다.

* 녹지/휴식공간: 인근 공원 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 4호선 상록수역이 차량 약 10분 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 준공년도가 1995년으로, 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

임차권 관련, 채권자(서울보증보험)가 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다. (다만, 현재까지의 분석으로는 인수 부담 없음)

토지이용계획상 '상대보호구역'에 해당하여 특정 업종의 시설 입점이 제한될 수 있습니다.

건축물대장상 옥외기계식 주차장이 2대 있으나, 총 11세대를 고려할 때 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동의 주거지 내 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교육 환경을 갖추고 있습니다.

감정가는 1억 3천 6백만원이며, 권리분석 상 인수할 임차보증금이나 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보여 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

건물 노후화는 고려해야 할 사항이며, 임차권 관련 확약서 내용에 대한 명확한 확인이 중요합니다.

전반적으로 실거주 또는 소형 임대 물건으로 투자를 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

본오중학교 인근으로 학군이 양호하여 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

소형 면적으로 실수요자나 소형 임대 사업 목적 투자에 적합합니다.

지역 개발 및 노후 단지 재건축/리모델링에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

물건의 전용면적은 66.96㎡ (약 20.26평)이며, 감정가는 136,000,000원입니다. 이는 평당 약 6,710,000원 수준입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 가격대는 약 6,000,000원에서 7,900,000원 수준으로 파악됩니다.

* 872-3 (98.37㎡): 180,000,000원 (약 6,000,000원/평)

* 826-10 (20.96㎡): 44,000,000원 (약 6,980,000원/평)

* 974-6 (60.06㎡): 144,000,000원 (약 7,910,000원/평)

가장 유사한 면적(60.06㎡)의 974-6번지 사례가 144,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 감정가(136,000,000원)와 유사하거나 약간 높은 수준으로 추정됩니다.

이에 따라, 경쟁 입찰 상황 및 물건의 현 상태(노후도 등)를 종합적으로 고려하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 128,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.