나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53128 [1] 경기도 광주시 신현동 1004-2 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 구조(사용승인일자: 2013.12.27) 내 개별 세대로, 외벽 : 치장석 붙임, 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 건축물대장 도면 상으로 다락이 소재하는 것으로 확인되며 자세한 내용은 후첨 '내부구조도'를 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타: 없습니다.

물건 비고

'다락' 매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53128 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 신현동 1004-2 4층 401호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 60.50㎡ (약 18.30평)

토지 지분: 60.50㎡ (약 18.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

건물 지분: 59.565㎡ (약 18.02평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 252,000,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: '다락'은 매각 목적물 및 평가에 포함됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등으로 보아 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

세장형의 완경사로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 건의 서측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역(계획관리)

* 성장관리구역(성장관리지역(주거형))

* 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

* 자연보전권역<수도권정비계획법>

* 특별대책지역<환경정책기본법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

3. 건물 구조 및 이용 상태

3.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 구조이며, 사용승인일자는 2013년 12월 27일입니다.

외벽: 치장석 붙임, 드라이비트 등 마감

내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등 마감

창호: 플라스틱 샤시 이중창 등

3.2. 이용 상태

다세대주택으로 이용 중입니다. 건축물대장 도면 상 다락이 소재하는 것으로 확인됩니다.

3.3. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경53128) 등기 (갑5)가 말소기준권리가 됩니다.

4.2. 인수되는 권리

* 주택임차권: 김

보증금: 180,000,000원

전입일자: 2015년 8월 13일

확정일자: 2015년 8월 12일

배당신고일자: 2024년 12월 30일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인의 권리(을4)는 인수됩니다.

4.3. 말소되는 권리

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 (갑2)

* 강제경매 (갑5)

4.4. 권리분석 요약

상기 권리분석 결과, 말소기준권리인 강제경매(갑5)보다 선순위인 주택임차권(을4)이 존재하며, 이 권리는 매각 후에도 인수될 예정입니다.

주의: 임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '을4 주택임차권'은 '인수'로 표시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상되나, 경매 진행 상황에 따라 잔여 보증금 발생 시 매수인이 부담해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 인수되는 보증금 180,000,000원에 대한 주의가 필요합니다.

5. 상권 분석

5.1. 지역 특성

본 건은 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 이는 주거 기능과 더불어 상업 및 일부 공업 시설의 영향을 받는 복합적인 상권 특성을 보입니다.

5.2. 주변 시세 비교 (제공된 JSON 정보 분석 기반)

* 최근 매매 사례 분석:

- 2026년 5월, 70.17㎡ (약 21.2평) 다세대주택이 32,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 151만원)

- 2026년 5월, 84.74㎡ (약 25.6평) 다세대주택이 46,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 182만원)

- 2026년 5월, 52.25㎡ (약 15.8평) 다세대주택이 13,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 82만원)

5.3. 본 건 시세 평가

본 건은 건물 면적 59.56㎡ (약 18.02평)이며, 2013년 건축되었습니다.

감정가는 252,000,000원 (평당 약 140만원)입니다.

주변 유사 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 경기도 광주시 신현동 지역의 다세대주택 시세는 평당 약 150만원 ~ 180만원 수준으로 파악됩니다. (JSON 2의 84.74㎡ 거래가액을 기준으로 추정)

이에 따라 본 건의 시장 가치는 약 2억 7천만원 ~ 3억 3천만원 내외로 추정 가능합니다.

그러나 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 1억 8천만원이 인수될 수 있는 점, 공동담보, 인근 공장 등의 혼재 가능성을 감안해야 합니다.

6. 생활 정보

6.1. 교육 환경

"신현초등학교"가 남서측 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6.3. 주거 환경

다세대주택이 밀집한 지역으로, 주거 환경은 대체로 안정적일 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 인수 위험

대항력 있는 임차인 김 (보증금 180,000,000원)의 권리가 인수될 가능성이 있습니다. 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 부담해야 할 위험이 존재합니다. (비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있더라도, '을4 주택임차권'의 '인수' 표기는 유의해야 합니다.)

7.2. 공동담보 물건

공동담보로 인해 다른 부동산과의 연관성이 있을 수 있으며, 이는 경매 절차 또는 담보 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7.3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 개발 및 행위 제한이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7.4. 인근 공장 영향

주변에 공장이 혼재하고 있어, 소음, 악취 등 환경적인 요인으로 인해 주거 쾌적성이 저하될 가능성이 있습니다. (정확한 공장 종류 및 규모 확인 필요)

7.5. 다락 포함 면적

'다락' 부분이 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있어, 실제 이용 및 관리 측면에서 추가적인 고려가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 건물은 2013년에 준공되어 비교적 최신 축에 속하며, 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 인수 가능성, 공동담보 물건 존재, 다양한 토지 이용 제한, 그리고 인근 공장의 영향 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 임차인 김 의 보증금 1억 8천만원 인수 여부는 투자 결정에 중요한 요소입니다.

9. 투자 포인트

* 신현초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 2013년 준공된 다세대주택으로 비교적 양호한 건물 상태.

* 경기도 광주시의 지역 개발 잠재력.

* '다락' 포함으로 인한 추가 활용 가능성.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 252,000,000원입니다.

건물 면적 59.56㎡ (약 18.02평) 기준, 주변 최근 매매 사례(평당 약 150만원 ~ 180만원) 및 본 건의 감정가(평당 약 140만원)를 고려할 때, 잠재적 시장 가치는 약 2억 7천만원 ~ 3억 3천만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 김 (보증금 180,000,000원)의 보증금 인수 가능성, 공동담보, 주변 공장 혼재 등 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 임차인 보증금이 배당으로 충당될 가능성이 높으나, 인수 부담이 발생할 경우를 대비해야 합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 201,600,000원 ~ 226,800,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 현실화될 경우, 입찰가는 현저히 낮아져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.