나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53106 [1] 경기도 성남시 중원구 은행동 1973 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 은행동 소재 '중부초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 불가하나, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건내 제지하층 제1호로서 (사용승인일 : 1992.08.27) 외벽 : 벽돌 쌓기 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수시설, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측으로 하향경사진 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로(불) 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대 기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도:단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 성남지원 2025타경53106 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 성남시 중원구 은행동 1973 지하층1호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 113,000,000원이며, 토지 면적은 13.12㎡ (약 3.97평), 건물 면적은 38.10㎡ (약 11.53평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 김OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 성남시 중원구 은행동 소재 '중부초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

신축 주택이 아닌 1992년 8월 27일 사용승인된 건물로 노후화가 진행되었음을 고려해야 합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근은 불가한 상황입니다.

버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제지하층 제1호로, 외벽은 벽돌 쌓기, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

건축물대장상으로는 주택으로 표기되어 있으나, 집합건물 등기부 요약 정보를 보면 소유권 이전 기록과 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기 내역이 확인됩니다.

2.4. 토지 관련 정보

토지의 형상은 남측으로 하향 경사진 가장형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

본건 서측으로 세로(불) 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 6월 29일 접수된 김경옥 씨의 근저당권 (을3)으로, 채권최고액은 75,000,000원입니다.

본 건은 이에 따라 매각될 경우 말소되는 권리들입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 개요만 기재되어 있고 상세 내용이 없어 정확한 확인이 필요합니다. 그러나 명시적으로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-21, 대항력: 없음.

* 최

보증금: 5,000,000원, 차임: 450,000원, 전입일자: 2024-11-21, 확정일자: 2024-11-21, 배당신고일자: 2025-10-21, 대항력: 없음.

3.4. 인수 보증금 합계

총 인수 보증금은 0원입니다.

최영곤 임차인은 확정일자를 받았고 배당신고를 하였으나, 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전반적으로 주거지역에 속해 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

대규모 상업지구와는 거리가 있으며, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

특정 상권 활성화 요인은 부족하나, 주거지로서 기본적인 수요는 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

'중부초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 초등 교육시설 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

주거지대 내에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속해 있으며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 거래 시 허가가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1992년 건축물로 연식에 따른 유지보수 필요성 및 가치 하락 가능성이 있습니다.

* 차량 접근 불가: 물류 이동, 이사, 배달 등 생활 편의성이 저하될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 지정 기간 내(2025.8.26.~2026.8.25.) 외국인 등 특정 거래 시 허가 절차가 필요하여 거래에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 불분명한 지상권: 물건명세서에 언급된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 상세 내용 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

성남시 중원구 은행동에 소재한 본 다세대주택은 주거지대 내에 위치하며 교육 시설 접근성이 양호합니다.

감정가는 113,000,000원이나, 지하층이라는 점, 건축 연식, 차량 접근 제한 등의 요소를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 안전한 권리 관계를 가지고 있다는 점은 긍정적입니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대 주택이 90,000,000원에서 195,000,000원 사이에 거래되었으며, 본 건의 지하층이라는 점을 감안할 때 90,000,000원 수준의 거래 사례와 비교해 볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 성남시의 지역 개발 가능성: 중원구 일대의 재개발 및 도시 정비 사업 추진 시 수혜를 받을 수 있습니다.

* 소형 면적 투자: 1~2인 가구의 실거주 또는 임대 수익 목적으로 투자 가치가 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 법적 권리 관계가 명확하여 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대 주택이 9,000만원부터 19,500만원까지 다양하게 거래되었습니다.

본 물건은 지하층이며, 건물 면적 38.10㎡ (약 11.53평), 감정가는 113,000,000원입니다.

유사한 지하층 거래 사례(9,000만원)와 최신 매매 사례(15,500만원~19,500만원)를 종합적으로 고려하고, 감정가(113,000,000원) 대비 보수적인 접근이 필요하다고 판단됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 설정하는 것을 제안합니다.

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 낙찰 후 거래 시 허가 요건을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.