나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4284 [1] 경기도 성남시 수정구 금토동 판교제2테크노밸리디42 판교위너스에비뉴 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치앤같이 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 성남시 시흥구 금토동 소재 ‘판교제2테크노밸리 도시첨단산업단지’ 내에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물로 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 8층 건 내 제1층 제103호로서 (사용승인일 : 2023.03.31) 외 벽 : 석재붙임마감 등, 내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창 호 : 하이샷시 창호 등임

이용상태

근린생활시설(꾸이한끼)로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 17미터, 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 매각목적물 평가에 포함. 택지개발지구로 분양계약서상 대지권 비율(11.804㎡)보다 현재 대지권 비율(11.824㎡)이 증가되었음(2025.10.14.자 주식회사한양다산디엔씨 사실조회 회신 참조)
2. 음식점(상호명:꾸이한끼)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경4284 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 성남시 수정구 금토동 판교제2테크노밸리 D42 판교위너스에비뉴 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 1,090,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물면적: 34.80㎡ (약 10.53평)

토지면적: 0.00㎡ (토지 관련 정보는 주의사항 및 감정평가서 요약 참조)

건축물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 제1층 제103호

사용승인일: 2023년 03월 31일

2.3. 특이사항

유동화물건, 대지권미등기

대지권 미등기이나 매각 목적물 평가에 포함되었으며, 택지개발지구로 분양 계약상 대지권 비율보다 현재 대지권 비율이 증가하였음 (2025.10.14.자 주식회사한양다산디앤씨 사실조회 회신 참조).

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 성남시 수정구 금토동 소재 '판교제2테크노밸리 도시첨단산업단지' 내에 위치합니다. 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

3.3. 인접 도로상태

대상 물건의 남서측으로 노폭 약 17미터, 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

3.4. 토지이용계획

준주거지역 등

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 16일 접수된 신한은행 근저당 (을1)으로 채권액은 1,020,000,000원입니다.

4.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 1,585,500,000원입니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 최형욱 (이름: 최 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 01월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 없음.

4.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다. 임차인 최형욱은 대항력이 없습니다.

4.5. 특이사항

* 대지권미등기: 매각 목적물 평가에 포함되었으며, 분양계약서상 대지권 비율보다 현재 대지권 비율이 증가되었습니다 (2025.10.14.자 주식회사한양다산디앤씨 사실조회 회신 참조).

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건입니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 특성

대상 물건은 첨단산업단지 내 위치하며, 주변에 업무시설, 오피스텔, 아파트 등 다양한 시설이 혼재되어 있어 배후수요가 풍부합니다.

5.2. 현재 이용 상태

음식점 (상호명: 꾸이한끼)으로 이용 중입니다.

5.3. 상권 전망

판교 제2테크노밸리는 지속적인 개발과 기업 입주가 이루어지고 있어 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

판교 제2테크노밸리 내에는 다양한 편의시설이 위치해 있습니다. (자세한 시설 정보는 주변 시설 검색 참조)

6.2. 교통 편의성

인근 버스정류장 및 도로망을 통해 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대지권 미등기

대지권 미등기 상태이나 평가에 포함되었고 관련 사실확인 자료가 있습니다. 다만, 추후 등기 완료 과정에서 발생할 수 있는 절차적 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7.2. 유동화 물건

유동화 물건의 특성상 채권 양도 및 이전과 관련된 사항을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

7.3. 임차인 관련

전입일자(2025-01-16)가 있는 임차인 최형욱은 대항력이 없으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7.4. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설이 있는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (주변 시설 검색 결과, 판교 제2테크노밸리 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 찾기 어렵습니다. 그러나 지역 개발 특성상 미래에 시설 계획이 변경될 가능성은 항상 존재합니다.)

8. 종합 의견

판교 제2테크노밸리라는 우수한 입지 조건과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가진 근린상가 물건입니다. 대지권 미등기 및 유동화 물건과 같은 특이사항이 있으나, 관련 자료가 확보되어 있어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 현재 음식점으로 정상 영업 중이며, 향후 판교 제2테크노밸리 활성화에 따른 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 판교 제2테크노밸리 내 핵심 입지

* 신축 건물로 관리 용이

* 성장 잠재력이 높은 지역에서의 투자 기회

10. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례

* 물건의 상세한 장단점 분석

* 명도 관련 예상 비용 및 소요 시간

* 잔금 납부 능력 및 자금 조달 계획

* 낙찰 후 예상 임대 수익률 및 시세 차익 가능성

따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자께서는 심층적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.