나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53133 [1] 경기도 광주시 양벌동 750-3 별헤는마을 118동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "세양 청마루 아파트" 동측 인근에 위치하며 부근으로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 다세대주택 중 3층 302호로서, 외 벽 : 드라이비트 및 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기 본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경53133 (1)

1.2. 소재지

경기도 광주시 양벌동 750-3 별헤는마을 118동 3층301호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

247,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 50.74㎡ (약 15.35평)

* 토지지분: 50.74㎡ (약 15.35평)

* 건물면적: 75.83㎡ (약 22.94평)

* 건물지분: 75.83㎡ (약 22.94평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건축 연도

2016년 (사용승인일 2016-09-28 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "세양 청마루 아파트" 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 주거지로서의 전반적인 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북동측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. / 외국인 등 / 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

2.5. 주변 시설

토지이용계획에 따라 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어, 환경이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특별히 혐오 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 소규모 공장 및 창고가 인근에 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 10월 2일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (을구 7번 권리 이후 순위) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질 임차인: 박 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 6일

* 확정일자: 2021년 7월 8일

* 배당신고일자: 2023년 10월 23일

* 등기부상 주택임차권 (을7, 2023-10-23 접수)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다.

3.3. 기타 권리

소유권 보존, 이전, 공유자 전원 지분 이전 등기 외에, 주택도시보증공사의 강제경매가 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리 및 금액

등기부상 을구 7번의 주택임차권 등기가 존재하며, 임차보증금은 260,000,000원입니다. 통상적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리로 간주되나, 본건의 경우 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 배당을 받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차보증금은 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택이 혼재하고 있어 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

학교 및 근린생활시설이 인근에 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 건물 설비

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 공동현관 보안 설비도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건확약서로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 관련 서류 및 배당 내역을 재확인하여 최종적인 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 제한

자연보전권역, 공장설립승인지역 등에 포함되어 있어 향후 재건축 또는 개발 시 용도 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계

등기부상 임차권은 말소 예정이나, 실제 점유 및 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. (단, HUG의 조건으로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 247,000,000원입니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 특수 조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 명확한 물건으로 판단됩니다. 주변 시세와 비교하여 적정 가격 산정이 중요하며, 향후 개발 가능성 및 주거 환경을 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건확약서로 인해 임차보증금 260,000,000원 인수 부담이 사실상 없는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

* 건축 연도가 비교적 최신(2016년)이며, 적정 가격에 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 지속적인 개발이 이루어지고 있는 광주시 양벌동 지역의 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가(247,000,000원) 수준으로 판단됩니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 리스크가 해소됨을 감안하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 최소 입찰 고려가: 약 209,950,000원 (감정가의 85%)

* 적정 입찰가: 약 220,000,000원 ~ 235,000,000원 (감정가의 90% ~ 95%)

입찰 시에는 경쟁 물건 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.