나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4604 [1] 경기도 광주시 탄벌동 175-8 탄벌175 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 "탄벌동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 전/답 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, [사용승인일 : 2016.12.02] 외벽 : 치장 벽돌쌓기 등 마감, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (자세한 사항은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-05-14)(특별계획구역), 지구단위계획구역(탄벌A), 중로3류(폭 12m~15m)(탄벌A)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경4604 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 탄벌동 175-8 탄벌175 102동 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 286,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 121.55㎡ (약 36.76평)

* 토지면적(지분): 121.55㎡ (약 36.76평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적(전용면적): 74.06㎡ (약 22.39평)

* 건물면적(지분): 74.06㎡ (약 22.39평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건축물 용도: 공동주택(다세대주택)

* 사용승인일: 2016년 12월 02일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호

* 난방방식: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 "탄벌동행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 전/답 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

* 본건 남서측으로 노폭 약 4M의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(특별계획구역, 탄벌A), 중로3류(탄벌A) 등에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 및 권리 관계

* 말소기준권리: 2017년 1월 6일 우리은행 근저당권 (209,000,000원)

* 등기부채권 총액: 209,000,000원

* 소유권 이전: 2016년 12월 9일 김자희 소유권 보존, 2017년 1월 6일 김민건 외 1명 매매 소유권 이전

* 압류: 2023년 7월 7일 경기광주세무서장 지분 압류 (말소)

* 임의경매 개시: 2025년 9월 29일 한국주택금융공사 (2025타경4604)

3.2. 임차인 정보

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 12월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 주의가 필요합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 계산됩니다.

3.3. 권리분석 요약

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 본 건의 임차인 김 은 전입일자(2016.12.13)가 소유권 이전일(2017.01.06) 및 근저당 설정일(2017.01.06)보다 앞서므로 대항력을 갖추고 있습니다.

* 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 임대차 관계 및 보증금의 존재 여부가 불확실하며, 이는 인수 시 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있는 잠재적 리스크입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (제공된 JSON 정보 분석)

* 주변 다세대/연립주택 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주택들이 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

* 2026년 5월 거래된 "다원베르빌104동" (2008년식, 73.55㎡)은 140,000,000원에 거래되었습니다. 이는 주변 시세 대비 낮은 금액으로, 개별 사정으로 인한 특수 거래일 가능성이 있습니다.

* 2026년 5월 거래된 "그랜드빌(B동)" (2013년식, 69.34㎡)은 225,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 거래된 "더휴먼타운(C동)" (2018년식, 70.76㎡)은 300,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(2016년식, 74.06㎡)의 감정가 286,000,000원은 위 시세들과 비교 시, 연식과 면적을 고려할 때 적정 수준으로 판단되나, '더휴먼타운'의 최고가에 근접한 금액입니다.

* 전월세 시세 분석은 제공된 JSON 데이터가 매매 정보와 동일하여 분석이 불가능했습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 입지

* "탄벌동행정복지센터" 인근으로, 주거 밀집 지역 및 근린 생활 시설과 함께 전/답이 혼재된 지역입니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악된 정보 내에서 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 주변은 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 조용한 생활이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

* 정확한 주변 학교 및 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역임을 감안할 때 기본적인 생활 편의시설은 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있어, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 미상인 임대관계: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인 외에 다른 이해관계인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 계획상의 규제: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류 저촉, 각종 제한구역(가축, 배출시설, 자연보전, 공장설립, 특별대책, 토지거래허가) 등이 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후화 가능성: 2016년 사용승인이므로 신축은 아니며, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 신축 연도가 비교적 최근인 다세대주택으로, 접근성 및 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 감정가는 286,000,000원으로, 주변 유사 물건의 시세와 비교했을 때 적정 또는 다소 높은 수준으로 보입니다.

* 그러나, '대항력 있는 임차인'이 보증금 0원으로 존재한다는 점은 명도 및 금전적 부담 측면에서 매우 심각한 리스크 요인으로 작용할 가능성이 높습니다. 이 점으로 인해 입찰 경쟁이 낮아질 수 있으나, 낙찰 후 해결 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 따라서, 본 건은 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 건축 연도(2016년)로 건물 상태의 양호성을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크 때문에 시장의 관심이 낮아질 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다. (단, 명도 리스크 상쇄를 위한 가격 고려 필수)

* 주변 개발 계획 및 교통망 개선 등 추가적인 호재 발생 시 가치 상승 가능성이 있습니다. (현재 제공된 정보로는 확인 어려움)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 286,000,000원

* 주변 시세 범위 (고려된 사례): 약 225,000,000원 ~ 300,000,000원

* 주요 리스크: 대항력 있는 임차인 (보증금 0원) 존재로 인한 명도 및 법적 문제 발생 가능성.

* 임차인의 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 예상 입찰가는 상기 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 그리고 가장 중요한 '대항력 있는 임차인' 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 해당 리스크를 감안하여, 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 제시 제안가: 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원

* 본 제안가는 시장 상황 및 본건의 실제 명도 가능성, 임차인과의 협상 여부에 따라 달라질 수 있으며, 최종 결정은 철저한 현장 조사와 법률 검토 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.